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全国物业管理师执业资格考试资料《物业管理基本制度与政策》  关于修改《全国物业管理师执业资格考试大纲》的说明 近两年来，《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》相继出台，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。为避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，经住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部批准，现对2006年发布的《全国物业管理师执业资格考试大纲》中《物业管理基本制度与政策》部分的相关内容进行了修改与补充，作为物业管理师资格考试的命题与备考依据。 全国物业管理师制度管理委员会 二〇〇八年八月二十六日  主要内容 第一章 物业管理 第二章 物业管理服务  第三章 物业管理的基本制度 第四章 建筑物区分所有权 第五章 房地产相关制度与政策 第一章 物业管理 主要内容： 一、物业管理的概念、内容与特征； 二、我国物业管理的产生与发展； 三、我国物业管理制度的历史沿革； 四、《物业管理条例》 一、考试目的 本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。 二、考试基本要求 掌握： 《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。 熟悉： 物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。 了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。 三、要点说明 (一)《条例》对物业管理的定位（A.1) 《物业管理条例》明确规定：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。这就是《物业管理条例》对物业管理的定位。 (二)物业管理的特征(B.2) 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 (三)物业管理的市场化特征 (B 2) 市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。 (四)市场原则作为物业管理活动的前提条件的目的(B 2) 将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点： 1.强调业主在市场活动中的自主权。 2.强调物业管理活动必须纳入市场秩序。 (五)我国物业管理的产生(C. 2、3) 国际物业管理的产生； 国内物业管理的产生： 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。 (六)我国改革开放前城镇住房制度的主要特征(P 3) 我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征： 1.住房投资由国家和国有企业统包； 2.住房分配采取实物分配； 3.是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。 (七)物业管理在社会经济中的地位和作用 (B 4） 物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，可以发挥以下重要的作用： 1.有利于促进经济增长； 2.有利于提高人民群众居住质量； 3.有利于增加就业； 4.有利于维护社区稳定； 5.有利于推动房地产业的良性发展。 (八)我国物业管理制度建设的历史沿革 (c 5-6) 我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。 ⑴城市新建住宅小区管理办法 ⑵物业管理服务考评标准 ①《全国优秀管理住宅小区标准》 ②《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》 ⑶物业管理从业人员培训合格上岗制度 ⑷《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 ⑸《物业管理企业财务管理规定》 ⑹《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 ⑺《物业管理企业资质管理试行办法》 ⑻《住宅室内装饰装修管理办法》 ⑼《物业管理条例》和《业主大会规程》； ⑽《