大连湾周边竞品调研.doc

大连湾项目 市场调研与分析 2011年7月27日 目录 第一部分：本案基本情况 第二部分：竞品分布情况 第三部分：竞品分析 第四部分：结论 第一部分：本案情况 位置：大连湾金湾路与振连路交汇处 交通：跨海大桥、轻轨、青泥洼桥-大连湾、解放路-大连湾、1、2、4路湾环公交车等多条公交线路 项目进展：动迁中 项目类型：商业、住宅 建筑类型：小高层、高层 第二部分：竞品分布情况 本次调研主要针对本案三个主要竞争对手：丽湾海景、宇圣明珠、港湾国际进行。 第三部分：主要竞争对手分析 丽湾海景 项目位置：项目北侧 物业类型：多层6层、小高层11层、高层24层、商业风情街1层、独立公建2层 占地面积：8.5万㎡ 建筑面积：20万㎡ 总套数：1096套 面积区间:43—110㎡ 户室比： 项目 户型 面积范围 数量 比例 半封闭阳台赠送面积 一室一厅 43-49 218套 19.9% 4.5 两室一厅 65 218套 19.9% 4.5 两室两厅 71-80 134套 12.2% 2.09 两室两厅 81-85 418套 38.2% 4.14 三室两厅 101-111 40套 3.6% 4.14 独立公建 150-200 60套 5.5% 证照情况：五证 工程进度：外立面贴砖 销售情况：2010年11月20日收取意向金3万，11月末开盘。第一期开放500套房源，意向金收取800户，开盘当日即清盘。销售最好房源：70-85平两室户型 一期开放房源：8号楼(小高层)15、16、17号楼（高层部分） 二期开盘时间：2011年8月末 二期开放房源：5、7、9、13、14、15、16号楼 共550套房源 优惠幅度：一次性付款：每平米优惠300元 贷款：200元/㎡ 阳台面积为赠送面积，可签署在合同内 户型设计特点：功能性住宅，以控制面积的方式控制总房款，从而迎合一部分购房群体要求。 二期主要推出户型： 多层户型：5、7、9号楼（6层） 阳台赠送 高层户型10号楼（24层） 阳台赠送 13号楼71-76㎡（11层小高层） 阳台赠送 14号楼86-88㎡ 赠送面积，可签署 在合同内 15号楼96-98平方米小三室（11层小高层） 阳台赠送 7号楼101平三室两厅户型（6层多层） 阳台赠送 户型设计特点： 开间大进深短，能够合理控制面积，从而达到控制总房款的目的。 阳台部分面积全部赠送，增大得房率 三室比例低于5%，减少销售难度 49平户型可以改造成为两室户型，从一定程度上满足低收入客户群体的购房需求，缓解资金压力。 顶层部分为买一层送一层，减少销售难度。 与本案相比优劣势分析 优势： 项目入市时机为大连市场空白点，周边无新盘面市，而且又以大连甘区最低价格入市为宣传重点，辅以大批量广告媒体宣传，所以客户积累情况和销售情况理想。 一期的成功开盘为项目打下良好的基础，项目市场认可度高。 项目在开盘前6个月即开始客户积累，为项目开盘奠定良好客户基础。 项目户型属于已经由改善型置业户型转换为功能性住宅，面积小，功能性强，总价低，深受客户欢迎。 工程进度明显，8月份开放样板间。 劣势： 1、项目周边在2011年有大量竞品入市，会造成客户分流。 港湾国际 位置：项目东侧 ，与振连路相隔：100米 开发商：大连亨地集团 楼盘类型：精装修公寓 装修标准：1000元/平，40年产权 建筑模式：塔楼，3梯14户，1、2层为公建，共28层 工程进度：公建部分完工 价格：7400元/㎡起，楼层差100元/平，方位差：20元/平 开盘时间：预计2011年8月下旬 入住时间：2012年6月30日 户型面积：一居30㎡-58㎡ 二居70㎡ 优惠内容：前200名交意向金客户开盘每平优惠200元 推出户型： 面积：29-30㎡ 此户型为北向户型，特点是：面积小，总房款低，入门位置开间可以达到2.12米，比较开阔。 面积：50-56㎡ 该户型位于整栋楼的东西两侧，为东南和西南向。一室一厅户型可以改造成为两室一厅使用。 面积：70-73㎡ 该户型位于整栋楼南侧，为南向户型。两室两厅设计。 与本案对比优劣势： 此项目入市，对于本案的A区具有参考性价值。无论从户型设计还是产权形式上，与A区具有较大的雷同性。 优势： 项目启动较早，具有一定工程形象 项目在积累客户初期即作为投资型产品入市，结合当地房屋租赁市场情况和未来升值潜力，会吸引一部分投资客的注意 项目为目前大连湾最低价入市项目，有价格竞争力。 振连路的下道口位于项目周边，公建部分有较大升值潜力，会形成新的商业范围 户型设计较小，总房款低