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2011年房地产估价师考试理论与方法串讲 第一章 房地产估价概论 一、房地产估价的含义 熟悉 概括起来，专业估价与非专业估价主要有以下5点不同： 考点 ①由专业人员和专业机构完成——专业估价是由具有相关估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的; ②是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是运用科学的估价方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的专业意见; ③具有公信力——专业估价提供的意见较科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使公众相信、认可或接受; ④实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的费用，是一种有偿服务行为; ⑤承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。 二 房地产估价的概念 房地产估价活动的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产 在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。 房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 二、房地产估价的特点 本质 掌握 一 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 二 房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价 房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”房地产价值，而不是去“发明”或者“创造”房地产价值。 三 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 四 房地产估价都有误差但误差应在合理范围内 五 房地产估价既是科学也是艺术 正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验。在估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑。 虽然房地产估价也是艺术，但房地产估价师仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断增加房地产估价的科学成分，减少其“艺术”成分，提高估价的客观性。 三、房地产估价的必要性 熟悉 一 专业估价存在的基本前提 二 房地产需要专业估价 三 房地产估价在估价行业中占主体 1 房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。 2 房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。 3 房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。 四、房地产抵押的需要 掌握 房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的房地产为抵押房地产。 房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有以下6种：①初次抵押估价②再次抵押估价③转抵押估价④续贷抵押估价⑤抵押期间估价⑥处置抵押房地产估价 五、房地产征收征用的需要 掌握 征收与征用的主要区别是：征收的实质是强制收买——主要是所有权的改变，不存在返还的问题;征用的实质是强制使用——只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，即是一种强制的临时使用房地产的行为。 《宪法》 第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”;第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。此外，《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规均对征收和征用过程中需要给予补偿做了规定。 征用房地产不仅应当给予使用上的补偿 补偿金额相当于租金 ，如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予补偿。 《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。实行货币补偿方式的，要对被征收房屋的房地产市场价值进行评估，为确定货币补偿的金额提供依据;实行房屋产权调换补偿方式的，要对被征收房屋的房地产市场价值和所调换房屋的房地产市场价值进行评估，为结算房屋产权调换的差价提供依据，即：产权调换差价 被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值。 六、房地产税收的需要 熟悉 中国现行房地产税收有耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税，与房地产相关的税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。 七、房地产转让和租赁的需要 熟悉 房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，是指房屋