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项目规划与收益最大化浅析 问题的提出： 在通常情况下，我们规划项目的时候，首先考虑的是项目收益最大化。这是做项目的出发点，也是落脚点。但这个问题牵涉了太多的方面，包括地段、环境、消费偏好、消费水平、市场比较、价格定位、品质品牌等诸多因素，所以，不可能一概而论。 我们仅从规划的方向去分析和研究项目的容积率、建筑密度、楼层高度等要素对项目收益的影响，目的是想获得一个理想的规划方案，实现项目收益最大化。 一、项目规划分析 我们在拍到土地后，接下来考虑的是，这个项目该怎么做。在这块土地上需要建多少房子，容积率是多少，建筑密度是多少，这些具有导向性的规划问题，首先摆在我们面前。 要获得项目收益最大化目标，基本上可循两条路线去走，一条路线是提高容积率，多建房子，以量取胜，获得利益最大化，另一条路线是降低容积率，提高品位，以质取胜，获得利益最大化目标。那么，我们在项目规划时如何从总体上去把握这个度呢？ 我们先来分析以下几个指标（为了分析方便，本文所涉指标代号可能与其他著述不同，不求一律）。 1、容积率（R） 容积率用R表示，它是建筑总面积(J)与建筑用地面积（L）的比，这个指标反映了土地开发的强度，容积率（R））） Jd/L * 100% 从式中我们可以看出，建筑密度（M）与各类建筑物的基底面积(Jd)成正比，各类建筑物的基底面积(Jd)越大，建筑密度（M）也越高；建筑密度（M）与建筑用地面积(