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“澄湖水岸”
市场定位及产品定位报告
营销企划部
江苏吴中地产集团有限公司
2006年8月7日
一、 项目分析与市场定位 1
（一） 市场背景 1
1、宏观经济环境 1
（1）外向型经济发展迅速 1
（2）居民购买力不断提高 3
2、房地产市场供求分析 3
（1）总体概述 3
（2）政策环境 5
3、区域市场分析 7
（1）苏州别墅市场总体情况 7
（2）苏州别墅特征分析 7
（3）价格分析 8
（4）板块分析 8
（5）销售情况分析 11
（二） 竞争项目类比项目分析 12
1、竞争项目 12
2、类比项目 17
（三） 项目概况与地块价值研判 22
1、地块解析 22
（1）地理位置 22
（2）地块现状 22
（3）周边环境 23
（4）地块属性 23
2、项目SWOT分析及对策 24
（1）优势分析 24
（2）劣势分析 24
（3）机会分析 24
（4）威胁分析 24
3、类比楼盘的借鉴 25
（四） 目标客户群分析 26
1、客源分析 26
（1）周边原有楼盘客源 26
（2）本楼盘辐射范围 27
2、客源竞争分析 28
（1）度假型别墅竞争关系分析 28
（2）居住型别墅竞争关系分析 28
（3）总结 29
3、客户群特征分析 30
（1）基本特征描述 30
（2）年龄段细分 30
（3）客户职业细分 33
（4）收入分析 33
（5）客户置业动机分析 34
4、客户定位 35
二、 产品定位 36
(一)产品总体定位 36
1、总体定位 36
2、业态组成 37
3、建筑风格 37
(二)规划设计建议 40
1、设计理念 40
2、总体布局及住宅布局 40
3、交通布局 41
4、水系规划 41
（三）建筑设计 42
1、户型配比 42
2、户型布局点评 42
（1）原方案点评 42
（2）户型布局借鉴 43
3、户型设计优化建议 50
（四）景观营造 52
1、景观总旨 52
2、景观的主要元素建议 56
3、绿化建议 59
4、入口设计建议 59
（五）配套和物业服务 59
1、配套 59
2、物业服务 59
三、 营销推广建议 61
（一）楼盘形象定位建议 61
1．形象定位 61
2．卖点提炼 61
（二）总体策略 62
1.销售目标 62
2.销售策略 62
3.销售周期安排 64
4.营销流程分析 69
吴中地产 营销企划部
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