吉林-我国房地产开发商向二三线城市投资的趋势分析-吉林经管干部学院2007年-10页-fsw.docVIP

我国房地产开发商向二三线城市投资的趋势分析 第21卷第1期吉林省经济管理干部学院学报Vol.21 No.1 2007年 2月 Journal of Jilin Province Economic Management Cadre College February 2007 刘颖春，唐慧哲 (吉林建筑工程学院管理学院，吉林长春 130021) [摘要]近年，我国一线城市房地产市场利润空间下降，二三线城市房地产市场成为利润的增长点。二三线城市的房地产市场为开发商提供了公平的竞争环境，但投资二三线城市也应注意一些问题，要有明确的定位和战略，只有这样，开发商才能在二三线城市站稳脚跟，进一步做大做强。 [关键词]房地产开发商；二三线城市；房地产投资 [中图分类号] F293.30 [文献标识码]A [文章编号] 1009-0657（2007）01-0043-04 近年，许多大的房地产开发商纷纷在内地二三线城市布点拿地，我国房地产开发商向二三线城市扩张投资的趋势已经显现。根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；县级市和县城就是所谓的四线城市了。 一、房地产开发商选择二三线城市扩张投资的必要性 区域经济学的梯度转移理论认为，发达地区加快发展之后，将通过产业和要素向较发达地区和欠发达地区转移，以带动整个经济的发展。梯度转移理论是在弗农的工业生产生命周期阶段理论的基础上形成的。弗农的工业生产生命周期阶段理论认为，工业各部门及各种工业产品，都经历了创新、发展、成熟、衰退等四个阶段，并在一定的时空中处于其中的一个阶段，这四个阶段形成了工业产品的生命周期，其中创新阶段是最具有发展潜力的阶段。此后，威尔斯和赫希哲等人对这一理论进行了验证、充实和发展，并将之引入到区域经济学形成了梯度转移理论，其主要观点是：随着时间的推移和生命周期阶段的变化，处于高梯度区域的地区产业部门为保持优势地位，会将进入低梯度阶段的生产活动逐渐向低梯度地区转移，而这种生产活动对于低梯度区域又是相对比较先进和缺乏的，有利于促进低梯度区域的经济发展。因此一线城市的房地产开发商在遇到本地房地产市场促使平均利润率降低的诸多困局时，则会选择将这个行业的相关资源向其它更具诱惑力的市场转移，选择向二三线城市扩张，这是市场规律的自然体现。 （一）困局：一线城市房地产市场利润空间下降长期以来，一线城市如北京、上海、广州、深圳一直是品牌地产开发商的发源地和根据地。经历了多年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段，市场空间逐步萎缩，经营成本逐年提高，竞争态势不断加强，开发商渐感压力倍增。为了打开困局，众多知名地产商将眼光瞄向原来不被重视的二三线城市，以期保住自己的市场份额。 1．一线城市的土地困局。房价一般由土地价格、各种税费和开发商的利润等部分构成，其中地价占开发成本的30%，占房价的25%左右，土地成本直接影响开发商的利润和房价。我国的基本国情是人多地少，土地资源稀缺性、土地供应有限性，加之区位差异性，决定了土地供应的相对不足和土地供需不平衡。特别是经济较发达的一线城市，土地供给和需求之间不断增长的矛盾尤为突出，土地使用量已经达到需要控制的程度，要拿地可谓费劲周折，因此地价居高不下。据国土资源部2005年2月公布的地价监测结果显示，我国51个重点城市综合地价水平为每平方米1198元，但一些房地产热点地区的地价继续处于高位，如北京每平方米高达2009元。 对于地产商而言，土地是根本所在，没有土地就没有立足之本。而二三线城市市场前景广阔，地价较低，建筑成本也较小，这样投资相对就较少，开发的风险自然较小，地产商无疑会积极投身其中。同时，二三线城市的地方政府能给予地产商的开发政策优惠远比一线城市大得多，自然能大大降低开发的成本。从开发商的经营成本来讲，在二三线城市开发地产能节省不少的资金。 2．一线城市的房地产泡沫困局。一是房价收入比过高。房价收入比是一个衡量住房市场供求形势以及居民支付能力的指标，此值愈小，意味着买房能力愈强，有效需求愈大。对于房价收入比，国际惯例是在3—6倍。而从全国范围来看，房地产的价格是家庭可支配收入的10倍，在大城市达到12—15倍。可见，目前的高房价严重脱离居民的低收入，尤其部分地区，房价收入比过高，已经出现了泡沫。房价最终要靠居民的支付能力来支撑，中国房地产市场不可能