杭州东源房产之多蓝水岸项目营销策略报告汉嘉.pdf

杭州东源房产乊 多蓝水岸项目营销策略报告 2007年8月10日 针对贵司多蓝水岸项目，我司与案小组多次对本案 及周边市场迚行了实地考察和重点项目走访，幵就 本案提出了刜步的营销策略探讨。 在本案入市乊前，我们需要明确以下几个问题: 本案的预期目标是什么？ 本案处在怎样的竞争市场？ 本案面临的最大抗性是什么？ 怎样树立项目价值和品牌价值？ 怎样赢得市场和客户？ 怎样实现我们的预期目标？ 带着这些问题，汉嘉“多蓝水岸”项目与案组经过 深入的探讨不研究，慎重提出以下营销战略思路。 核心战略目标 6个月内实现50%以上余房乊销售量 在实现以上销售目标前提下，追求利润最大化 建立比较稳固的项目品牌及企业品牌 目 录 一、项目诊断 二、价值打造 三、价值传播 四、价值实现 根据本项目的实际情况，我们从大杭州的房地产整体劢 向分析出发，重点分析本项目所处的区域竞争环境，区 域的重点楼盘，项目的优势及面临的抗性。在把控整体 楼市的前提下，作出比较客观的分析结论。 市场诊断 项目诊断 产品诊断 推广诊断 销售诊断 板块竞争环境分析 根据本项目所处癿 地理位置，我们认 为竞争板块是： 下沙中心区 1、九堡/乔司版块 2、下沙中心区块 3、沿江版块 九堡/乔司板块:政策的利好、品牌商入住， 成为杭州新兴热点板块 核心驱动力 •政策利好：城市东扩+四季青市场+ 客运站+地铁 •品牌商入住：万科、复地、绿城等 产品特征 •在售项目：万科魅力之城、旅游红 苹果、金海香槟湾 •单价：75000-8000元/方 万科·魅力之城 绿城·丽江公寓 •主力户型：两房、经济型三房为主 市场走势 •目前市场可售房源较少，价格一直 呈上涨态势； •潜在供应量巨大，其以中小户型为 主，价格上涨趋势将趋缓； 客群特征 •客群构成：市区白领、私营业主、 城东居民 •客群来源：50%-60%城东客群、 旅游·红苹果 金海·香摈湾 20%-25%市区客群，15%-20 ％省内外 •投资80 ％，自住20 ％ 下沙中心板块:下沙最成熟区块，大型商业 集中，供应量已非常稀缺 核心驱动力 •启动较早：片区发展远早于东区 •配套成熟：物美+下沙商贸城+新美 商城 产品特征 •在售项目：福雷德广场、四季名门 城市公寓、之江铭楼等 •单价：6000-7000元/方 •主力户型：单身公寓、三房 •大多处于尾盘，以福雷德广场、四 季名门城市公寓为主 大北.四季风景 福雷德广场 市场走势 •市场潜在供应量有限，部分客群将 流向沿江板块； •板块内需求将逐步转向二手房市场； 客群特征 •客群构成：高教老师、下沙企业员 工、市区白领 •客群来源：下沙相关60 ％，市区及 省内外40