2012年5月济宁市泗水县绿景国际项目沟通报告.ppt

营销市场分析回顾及选择 营销重视不够； 口碑传播作用最大； 户外广告牌、路牌采用较多，效果较为明显； 营销通路狭窄，多锁定单张、户外广告牌等传统营销渠道； 金泉广场 宏兴·金泉广场，位于泗水新老城区核心地段、泗河路西、古城路南、中兴路东、泉源大道北，人气鼎盛，总建筑面积逾40万m2超大规模巨制，超10亿元巨额投资，其中商业项目面积逾16万m2，采用先进的商住分离规划，建设品质高端的商业环境，并全线引入以“全国百货业5强”银座百货为代表的一线商业品牌，面向60余万消费人群，打造一站式购物、娱乐、休闲、生活综合平台，打造出城市中心的财富标杆。 住宅总建筑面积15.8万平米 商业中建筑面积16.5万平米 项目分为三个区进行开发，其中 A区商业建筑面积21742平米： 沿街商业10414平米 数码广场11328平米 B区商业建筑面积47588.8平米 沿街商业31049.8平米 小商市场16539平米 C区商业建筑面积95479平米 沿街商业9200平米 百货大楼17496平米 商业步行街34916平米 酒店11805平米 金泉广场总建筑面积约32万平米，属大规模/中低密度综合体项目其中商业占一半以上，另有10万平米的的回迁安置住宅，项目现金流压力大 A区 C区 B区 金泉广场 金泉广场 业态规划 购 物 餐 饮 银座商城、家电数码城、小商品、家居装饰、 便利店 肯德基、中西快餐、特色美食、茗茶 休 闲 KTV、网吧、电玩城 其 他 养生保健、美容美发、婚纱摄影、培训教育、金融服务 三发·舜和帝景位于舜和家园南区西侧，毗邻圣源湖植物园，总建面8万4千余平方米，规划有8栋高层和4栋多层，沿泉济路为二到三层仿古商业街。 三发·舜和帝景 三发·舜和帝景 沿街商业 沿街商业 高层住宅 多层住宅 龙城知春 君临天下 学林园 龙城幼儿园、小学 龙城中学 书香门第 城市公园 龙城知春项目户型涵盖范围较广，从一室到三室均有产品，能够满足不同人群的需求，其中项目的三室的户型是项目的主要产品，房源均为三室两厅的设计，面积区间为85㎡~125㎡。 龙城知春 小户型面积区间为40.26~75㎡，其中一室一厅有两种户型，面积为40.26㎡和55㎡；两室一厅有两种种户型，面积分别为59.6㎡和66㎡；两室两厅户型有一种，面积为75㎡。 龙城知春 项目名称 定位 金泉广场 泗水首席城市综合体 金域中央 商业中心、高尚居住中心、人文中心 三发舜和 一座城，只有一条街 龙城知春 未来之城、智慧之城、花园之城、魅力之城，缤纷现代生活城 定位对比 核心价值点对比 金泉广场 价值决定财富 中心价值 泗水新、老城区枢纽，城市未来经济发展心脏，寸土寸金，稀缺无双 资本价值 实力浙商宏兴房产超10亿巨资打造，资本底蕴深厚的创世之作 品牌价值 以全国5强银座商城入驻为代表，全线引入优质商业品牌 规模价值 超40万m2综合规模体量，打造财富集群效应 平台价值 一站式购物、娱乐、休闲、生活平台，极速升级泗水商业内涵 规划价值 类型丰富的商业业态，250米立体商业步行街领秀泗水商业布局 环境价值 高品质的商业空间，外立面采用干挂石材，内部环境高端、优雅 人气价值 可辐射60余万消费人群，人气即财富 核心价值点对比 金域中央 泗水首席城市综合体项目 80万㎡总建筑面积 28万㎡大型商业集群，50余万㎡高尚住宅 义乌商贸城、休闲美食街、精品步行街、大型购物中心 三发舜和 泗水首席仿古式商业综合体 首席智能化物业社区 全方位优质服务 都市建筑价值坐标 核心价值点对比 龙城知春 运动休闲主题公园 龙城中学、龙城幼儿园、小学，优秀教育资源配套 国家康居示范工程 各项目的价值点梳理也是金泉广场项目梳理的较为细致，其他项目的价值点较为模糊，空泛，不能将项目卖点细致准确的传达给客户。 项目名称 价格 金泉广场 住宅：均价2900元/㎡ 商业：商场内部：5000~10000元/㎡ 沿街商铺：8000~10000元/㎡ 金域中央 住宅：2450元/㎡~3100元/㎡ 商业：均价9000元/㎡左右 三发舜和 住宅：均价2700元/㎡左右 商业：均价7900元/㎡左右 龙城知春 住宅：均价2900元/㎡左右 商业：均价6000元/㎡左右 产品价格对比 小结 通过泗水县现在正在热销的主要项目的分析可以看出，几个项目的开发体量都较大，且都定位于城市商住综合体。 住宅方面各大项目都主要宣传项目为城中之城，标榜本项目的体量大，配套全，其他方面的宣传较少，都没有深度挖掘项目的价值点，未将项目价值点细化。 商业方面，除了金泉广场有明确的业态规划以外，其他项目都没有明确的业态规划，不能给投资客户一个良好的投资引导和未来前景展现。 各项目的价值点梳理也是金泉广场项目梳理的较为细