“美恒大厦”市场研究报告.ppt

高档甲级纯写字楼 大楼布置：豪华大堂，中央空调，标准房型，毛坯(突出商务功能） 使用客户：与汽车，建材，IT产业链相关的企业 使用客户：商务自用 套内面积：200平方米左右 招商时间：1年60％以上 谢谢 “美恒大厦”市场研究报告 目 录 第一部分 市场概况 宏观市场 区域简介 小结 第二部分 项目分析 项目概况 参考个案分析 本项目定位建议 第三部分 合作方案 公司介绍 合作方式 总体定位 第一部分 市场概况 宏观市场 区域简介 小结 宏观市场——上海办公楼市场 08年新增供应萎缩，而市场需求保持强劲稳定，有效去化了07年下半年市场存量。数据显示08年全年写字楼市场保持供小于求的态势； 08年1-7月整体呈供大于求的态势，8-11月份，市场新增量骤然放大，而需求则受到整体经济下降的影响，供求出现逆转； 08年下半年供求比为1：07。 08年整体仍呈供小于求态势，但下半年市场整体需求出现下降的态势 宏观市场——上海办公楼市场 07年上海市写字楼市场价格呈现“震荡”下挫的态势，并在08年6月的时候达到低谷； 08年上海写字楼市场价格反弹明显，全年保持稳定的上升态势，在08年11月时候达到最高点。 08年全年涨幅接近30％，涨幅显著 08价格震荡明显，上涨势头消弱 “中信广场” 10月去化96套，均价为50000元/平米 宏观市场——徐汇办公楼市场 08年供求明显失衡 徐汇区是传统办公区域，写字楼市场有一定规模，本区域写字楼供应目前集中徐家汇区域； 08年徐汇区新办公房推出量不多，区域主要去化07年推出产品全年需求量除5－6月外，都呈低迷状态； 徐汇区写字楼市场08年整体供求处于不平衡态势，供求失衡明显。 宏观市场——徐汇办公楼市场 08年徐汇区写字楼市场销售均价呈逐步下降的趋势，尤其5月份以后，这种趋势愈加明显，到年低徐汇区写字楼市场销售均价仅达21603元/平方米，无法体现商务大区的风范。 整体价格高开低走，与区域盛名不符 宏观市场——上海商铺市场 08上海商铺供求比严重失衡，每月的新增面积都大大超过成交面积，造成了市场上大量商铺积压； 08年1月，5月，12月新增面积达到高峰； 08年上海商铺供求严重失衡 宏观市场——上海商铺市场 08上海整体商铺成交价格波动不大，始终处于1万元/平方米以上； 总体成交商铺价格波动不大 宏观市场——徐汇商铺市场 08徐汇商铺出现单月成交为零，新增为零的状况，这在以往不多见； 08年度总体呈供大于求的状况； 08年下半年徐汇商铺市场处于冰冻期； 单月供求出现零的状况 宏观市场——徐汇商铺市场 08徐汇商铺成交价格高于全市平均成交价； 08成交价格呈现逐步走低，年底略有回升； 成交价格高于全市平均价 区域外通达时间距离 人民广场 （10KM，20分钟） 陆家嘴 （13KM，30分钟） 徐家汇 （3KM，15分钟） 虹桥机场 （7KM，10分钟） 浦东机场 （48KM，80分钟） 火车站 （13km，30分钟) 项目位于徐汇区吴中路桂林路，不是传统意义上的商务区，但区位条件较好，交通便利，有良好的成长条件。 项目所在区域为非传统商务区，与陆家嘴、人民广场、徐家汇、中山公园等成熟商务区有一定的差距。 宏观市场——区域通达能力 上海市写字楼市场供求出现逆转，市场需求出现下降； 写字楼市场价格涨势趋缓，波动明显； 项目区域竞争楼盘较少，但地理位置不处于商圈，预计今后去化有一定困难； 区域汽车展示业发达，有利于对商铺类产品的需求； 区域内办公产品需求下降 ，高端办公物业是目前区域内稀缺产品 小结 整体市场环境堪忧，办公物业去化缓慢 商铺随着周边整体市场去化较为容易 第二部分 项目分析 项目分析 参考个案分析 本项目定位建议 项目分析——地块概况 项 目 范 围——吴中路以南、桂林路以西 项目技术经济指标： 总建筑面积——28699平方米 地 上——23295平方米 地 下——5404平方米 临近宜山路建材商圈，古北国际社区，田林社区三区中心，出行购物较为便利 吴中路为主干道，车流多，桂林路行人较少，项目周边多为住宅区，办公环境相对较差 项目分析——地块现状 项目施工中 锦江之星就在项目东侧 项目处于几不靠地段，即不属于徐家汇，又不属于古北，而且里吴中路热闹区域都有一定距离，因此较难形成办公氛围。 周边仅有新概念大厦商务楼，其余多为企业办公用房，无法满足高端商务客户需求。 项目周边办公楼宇少，很难形成商业氛围 项目分析——周边配套概况 新概念大厦 广飞大厦 主干道： 中山北路——车流动线 吴中路——车流、人流动线 公交线路： 87、113、506、224、252等多部公交 轨道交通： 3号线（运营中）—上海南站至江杨北路 4号线（运