2004—2005中国房地产发展报告.doc

2004—2005中国房地产发展报告（节选） 牛凤端编著 2005-5 社会科学文献出版社 目录 总报告 2003～2004年中国房地产市场形势分析……………………谢家瑾／1 综合篇 历史回顾：中国房地产业的发展历程………………………刘琳／11 1998～2003：中国房地产市场的形势与运行 …………………………………………………王诚庆况伟大／19 中国房地产市场未来走向……………………………………卫欣／35 中国房地产业的区域差异……………………………………金洁／39 中国住宅产业化进程…………………………………………王建武／43 中国房地产业的可持续发展…………………………………马晓冬／49 2003年中国房地产业大事盘点………………………………王洪辉／55 土地与市场篇 中国房地产土地市场与管理…………………………………曲波／57 2003年中国房地产市场分析…………………………………马晓冬／79 金融与企业篇 中国房地产开发投资分析：现状、问题与建议……………吴忠群／85 中国房地产企业融资：现状、问题与对策…………………尚教蔚／106 个人住房消费信贷：快速增长与潜在风险…………………尚教蔚／118 中国房地产企业：结构与趋势………………………………王洪辉／124 政策与管理篇 政策对房地产业的影响……………………………朱道林曹玲燕／143 房地产中介服务业的发展及对策 ………………………………………俞明轩蒋一军阎东／159 物业管理业发展状况及趋势………………………张玉亭刘双乐／18l 房地产业的中外比较与借鉴…………………………………马晓冬／200 区域篇 北京2003年房地产运行态势及2004年展望…………………刘琳／207 上海住宅市场2003年运行特征与2004年走势………………张洪武／221 广州房地产业2003年回顾与2004年展望……………………廖俊平／236 深圳房地产市场2003年发展与2004年展望…………………王锋／251 房地产市场中的“杭州现象”……………………曹荣庆王芳／270 热点与专题篇 2003年中国房地产市场：是泡沫还是整体良好？…………曲波／283 城镇建设用地控制与房地产业发展…………………………李景国／290 中国经济适用房政策的实践与调整…………………………王诚庆／299 别墅和TOWNHOUSE的发展现状及趋势 …………………………………………………尚国绯李彦芳／308 建筑格局对人类健康的影响…………………………………叶耀先／315 中国房地产开发与生态环境取向…………………言川孔域／324 从北京房地产看建材市场……………………………………李庆／330 后记…………………………………………………………………／337  总报告 2004～2005年房地产业形势分析与预测(一) 住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否则会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以下分析和预测的逻辑起点。 一2004年中国房地产市场形势判断 2004年是中国房地产市场不平静的一年，国家出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有。在强力的宏观调控下，2004年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。 （一）房地产投资 1.投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资比重持续上升 2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点。从2004年变化看，房地产投资增速呈快速下降趋势，从1～2月到1～12月下降22个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。但从近几年的数据比较看，图12004年1~12月全国固定资产投资与房地产投资增速比较*注：* 本报告中图表资料来源除注明外，均来自于国家统计局和国家信息中心。 2004年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度高