庆阳项目2012年操盘思路及工作计划(汇报稿).ppt

5、促销方案建议 1、认筹期间：3万抵5万 2、开盘优惠：当天选房成功释放1个点优惠；一次性付款3个点优惠；分期付款释放2个点优惠 3、逼定阶段：7天内完成签约释放1个点优惠 4、建议返租2年，租金冲抵首付 6、付款方式建议 1、一次性付款 2、分期付款（首期50%、封顶30%、交房20%） 3、按揭 在各项进度保持一致的情况下，付款方式倾向于一次性和按揭，分期方式主要用来解决游离客户； 如预售证或工程出现滞后，则付款方式倾向于一次性，分期作为补充； 7、推广配合 38套签约 912组来人来电 152组意向客户 30天 1.3亿合同额 1亿回款 客户告急！！！人气告急！！！ 请求推广支持！！！ 第一步：以高调的项目品牌形象塑造作呼应 7月底8月初，集中释放一轮户外阵地传媒，高调树立项目总体形象，同步展开一期蓄水。 第二步：以持续高密度的广告覆盖为支撑 有序投放电视报硬广，项目品牌形象宣传（展会告知）、正式售楼处开放后，开始持续高密度地进行广告覆盖。强势支撑开盘引爆！ 第三步：依托外展阵地，实施客户蓄水 依托小众媒体的挖掘及行销活动的开展展开客户蓄水，客户维护和客户服务工作，引导周边客源前往销售中心。 在开盘蓄水关键时期，建议加大媒体投放的力度 东部集团实力 核心区位 环境 价格 高性价比 增值保值 媒介策略 报纸软性新闻、户外、电梯间广告、新闻发布会等 促销 社交活动计划 推荐会、发布会等 工地形象 售楼处 影视楼书、展板、赠品等 路牌、站台、围挡、旗帜等 媒体 印刷品 报纸 电视台 电台 网络 主题活动 城中央 推广战略 1、传达广泛的户外广告（看板、道旗）将成为配合开盘，提升品牌形象的重要投放媒体。 2、一对一高接触率的短信平台将作为开盘前强势的媒体投放攻势。 3、传统性的报纸媒体和电台媒体将会配合销售在开盘前后作密集型的投放。 4、公关促销活动作为一对一沟通最有实效的媒体将会配合开盘的到来定期举办。 5、电台、网络作为主力媒体的补充也将在开盘前、大型SP活动前后集中投放。 推广媒介策略 第一阶段 （首次亮相） 通过组合户外投放打响项目知名度 第二阶段 （人气聚集） 通过正式售楼处开放提升项目价值 第三阶段（市场引爆） 开盘实现项目的快速去化 推广脉络 三大策略目标 吸引更多 大众参与 吸引更多 有效客户 配合销售完成 从数量到质量 的转变 整体推广目标拟定 单击此处编辑母版标题样式 第*页 通达豪苑一期商业部分 2012年操盘思路及工作计划讨论版 第*页 在本次方案汇报之前，尊地地产已与贵方项目相关领导进行了多次沟通与讨论，在项目未来发展及营销方面，都有了双方的目标及态度，初步形成了既相对独立又完全统一的认识。 对于贵公司而言： 面对限价市场，如何快速回笼资金？ 套现 目标 价格 占位 合同额1.3亿、回款1亿如何完成？ 现状下，如何实现商业价值最大化？ 圆满完成年度任务的基础上如何达到兼顾项目整体形象及市场占位？ 对于尊地地产而言： 年底1.3亿的销售额、1亿回款 任务 服务 战术 完成回款的同时将产品价格对大化 专业化的操盘手法及强效性的营销战略 务实 在看似不可能完成的任务面前，本着专业负责的服务宗旨，最大程度的朝既定目标努力…… 责任重于山！ 背负信任，尊地——在艰难中前行… 思考……再思考…… 反复剖析市场、重复推演论证 思路——在责任的重压下逐渐成熟… 西峰核心——新老城区结合部 将在2012年8月—10月上演一场怎样的经典营销？ 任何行之有效的战略战术都必须建立在 对市场现状充分掌握的基础之上… 市场回顾 前提：一切站在一线市场上思考 1 透过市场看走向 周期理论：复苏期，高涨期，危机期，萧条期 房地产市场大势判断 房地产市场大势判断各周期特点 楼价跌倒你没信心 楼价升到你迷信 楼价升到你相信 楼价升到你不信 市场表象 价格急速跳跃式下跌，市场出现有价无市，缺乏承接力，楼花价格甚至低于现楼价格 楼价升到脱离现实购买力，楼花价格缺乏上升动力，成交放缓，现楼价格逼近楼花价格 楼价急速上升，楼花远比现楼贵 楼价平稳升，租金回报率上升，楼花价格比现楼高一些 价格表现 买家亏损，负资产出现，市场只剩有实力的用家及部分抄底的投资客 投资者离场，市场上所有买家变成投机者 用家入市。投资者入市 用家观望，投资者入市 客户情况 萧条期 危机期 高涨期 复苏期 楼市预测：2012年10-13年3月月为西峰楼市复苏前的潜伏期； 2013年4月进入西峰楼市复苏期。 4月 7月 2013年4月—