房地产估价理论与方法真题1999年.docVIP

之三 《房地产估价理论与方法》 一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。 A．价格 B．常数 C．价格变动率 D．时间 2．在市场比较法中，土地使用权年限修正属于( )修正。 A．交易情况 B．交易日期 C．区域因素 D．个别因素 3．有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/m2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/m2，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有( )。 A．甲高于 B．甲低于乙 C．甲等于 D．不可比 4．甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有( )。 A．甲大于 B．甲等于乙 C．甲小于乙 D．不可比 5．有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为 1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )m。 A．9 B．13.5 C．15 D．18 6．有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。 A．类似写字楼的客观收益 B．市场比较法 C．该写字楼的实际收益 D．无法估算 7．某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。 A．取三者的平均值 B．取三者的中间值 C．任选其中之一 D．在三者的基础上综合分析决定 8．路线价法估价的第三个步骤为( )。 A．设定标准深度 B．求取路线价 C．编制深度百分率表 D．划分路线价区段 9．评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。 A．越高 B．越低 C．不变 D．符合客观实际 10．某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。 A．4858 B．5200 C．2700 D．6264 11．某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。 A．1998年6月30日 B．现在 C．重新估价的作业日期 D．要求重新估价的委托方指定的日期 12．某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为 ( )人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。 A．7935 B．8260 C．8290 D．7964 13．某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。 A．100 B．42 C．63 D．77 14．市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为( )。 A．1.05 B．0.95 C．0.98 D．1.03 15．有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为( )元/m2。 A．3000 B．2700 C．2914 D．2500 16．土地资本化率KL、建筑物资本化率KB、综合资本化率RO。三者之间的大小关系为( )。 A．RL＜RB＜RO B．RB＜RL＜RO C．RL＜RO＜RB D．RO＜RL＜RB 17．与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。 A．均衡原理 B．预期原理