我国房地产信托投资基金发展思路建议探析.docVIP

房地产信托投资基金概况 　　（一）REITs概况 　　房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”） 的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布，标志着REITs的正式创立。目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段。 　　在亚洲，REITs在上世纪末本世纪初才有突破。最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡（1999年5月），日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs）投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。 　　1960年美国推出第一只REIT S产品至今，全球已有22个国家推出REITs产品，并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法。而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元，2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。从市场成熟度来说，最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场，其次是澳大利亚。亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。 　　（二）REITs的主要类型 　　REITs一般有如下几种分类方法：按照组织形式分类，可分为契约型、公司型，契约型还可细分为单位型和基金型；按照投资人能否赎回分类，可分为开发型、封闭型；按照资金投向分类，可分为权益型(Equity REITs), 抵押权型(Mortgage REITs)和混合型(Hybrid　REITs)；按照投资标的确定与否分类，可分为特定型和非特定型；按照管理模式分类，可分为外部管理模式和内部管理模式。而随着REITs的不断发展，特别是对一系列对税法演变和市场变化的适应，在美国又衍生出一些新的品种，按其结构可分为伞形REITs（又可细分为UPREITs和DownREITs）、双股(Paired-share) / 合订(Stapled) 结构REITs、纸夹（paperclip）结构REITs等。 　　在美国，REITs在税收方面享受优惠，具有明显的税收优惠驱动的特征，相关税法的演变是决定 REITs 结构、发展的主要因素，设立 REITs 并享受税收优惠的主要条件包括 REITs 的结构、投资范围、收入分配等方面。美国的REITs 一般采用三种基本的结构形式，即传统结构、伞形合伙结构和下属合伙结构。 　　在亚洲，与美国不同的是，各国家/地区设立的REITs没有明显的税收优惠驱动的特征，对 REITs规范不是通过体现在税法中的税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法(修改投资、信托等有关法律或新建法令)，对RETIs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定。在管理模式上，亚洲国家/地区的REITs大多采用外部管理模式，即REITs上市后以信托形式由专业管理机构负责运营，以保证更为专业和独立的管理服务。在日本，典型结构是公司型 REITs，上市交易的 REITs 都属于公司型，它首先成立一个 SPV （Special Purpose Vehicle，简称SPV）公司，发行投资凭证募集投资者的资金，然后购买并管理房地产，SPV公司必须自己负责房地产的管理和经营，但在现实中很多公司都将管理和经营职能外包给第三方。新加坡和香港REITs则带有更多的信托特征，REITs向投资者发行信托单位，然后用所融资金购买房地产或者相关资产(例如房地产抵押贷款支持证券)；REITs没有独立的法人资格，因此必须聘任信托管理人管理REITs，同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。 　　我国REITs发展思路建议 　　（一）以外部管理模式为主，逐步探索内部管理模式 　　前面已提到过，REITs的管理模式分为外部管理模式和内部管理模式。在外部管理模式下，REITs通常以信托形式设立，REITs上市后以信托形式由专业管理机构运营，以保证更为专业和独立的管理服务，募集资金投资以成熟物业为主，而物业的开发孵化工作则置于其外，上市只是提供了一个推出通道；在内部管理模式下，REITs通常以公司形式设立，按照一般意义上的公司建立治理结构，内部设有