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关于集体土地所有权的处分问题 百有免费在线资料库（） 收集 （一）案情 稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司于1998年6月1日签定一份《合作合同》。合同规定稻香湖公司在以某幅土地作价投入后只获取利润，但不承担任何投资风险及亏损。该合同第4条规定：“合作的性质：甲方投资，拥有该物业的产权，分享合作项目所获得的利润及分担风险和亏损，乙方以土地作价，分享合作项目所获得的利润，不承担风险及亏损”。该合同第12条确认：“乙方分享合作项目的30%的利润，但不拥有合作项目的产权。”合同第11条规定了“投入偿还”问题。其中规定乙方土地作价600万元，在经营中分6期逐步返还，合同还规定乙方土地作价600万元，在经营中分6期逐步返还。但4个月后，该幅争议土地经某市国土局征用已转化为国有土地。京北公司在稻香湖公司的协助下，于1999年9月与某市国土局签定了《国有土地使用权出让合同书》，取得了该幅土地的合法使用权，该土地的出让金为700万元。京北公司向被用地单位稻香湖村委员会支付土地补偿费50万元，由稻香湖公司从京北公司交付的首期土地“投入偿还”费用50万元中支付。京北公司在取得土地使用权证以后，便正式通知稻香湖村，其已取得了土地使用权证，原投资合同宣告作废。 稻香湖村认为京北公司的行为出尔反尔，因此以违约为由在法院提起诉讼。而稻香湖村村民因为在投资合同签订以后村领导曾向村民许诺每家可分得人民币2.5至3万元，因未能获得该笔钱款，也在法院提起诉讼，请求京北公司履行投资合同。 （二）对于本案的不同观点 本案在审理过程中有几种不同的观点，一种观点认为，该投资合同名为共同投资，实际上是出卖集体的土地，因此属违法合同，应当宣告无效；另一种观点认为，京北公司既然已经同意投资，不应当出尔反尔，否则违背诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。对于村民应当分得的钱款，应当予以支付。 （三）作者的观点 一、《合作合同》在性质上属于无效合同 我认为，稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司于1998年6月1日签定的《合作合同》在性质上属于无效合同。该合作合同名义上规定的是投资关系，但实质上是变相转让土地，属于我国合同法第52条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同，应当宣告为无效。因为：第一，合同规定稻香湖公司在以土地作价投入后只获利润，但不承担任何投资风险及亏损。该合同第4条规定：“合作的性质：甲方投资，拥有该物业的产权，分享合作项目所获得的利润及分担风险和亏损，乙方以土地作价，分享合作项目所获得的利润，不承担风险及亏损。”该条款在性质上属于保底条款，根据最高人民法院的有关司法解释，应当被宣告无效。第二，合同规定稻香湖公司不拥有合作项目的产权。该合同第12条确认：“乙方分享合作项目的30%的利润，但不拥有合作项目的产权。”从这一规定的性质来看，实际上是出售产权。第三，合同中规定的所谓的“投入偿还” 费用，实际上是地价款。合同第11条规定了“投入偿还”问题。其中规定乙方土地作价600万元，在经营中分6期逐步返还，更明确地表明双方的目的在于不经过征用程序而转让土地使用权，其目的显然是违法的。我国法律为了加强对土地的宏观管理，防止耕地的流失，明确规定集体所有的土地不能自由转让，必须先行征用，转为国有土地以后才能转让。例如，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第8条：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”该条规定是强制性规范，违反该规定的合同应当是无效的。 尽管该合作合同因为京北公司交付了首期的土地“投入偿还”费用50万元，也不能因此而使合同有效。我国合同法第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”该规定确立了以实际履行行为促成合同成立的问题，但以以实际履行行为促成合同成立应当具备以下条件：第一，必须是双方实际从事了履行行为，如果是一方履行了义务，则不能认为双方达成了合意。实际履行类似于以行为的方式发出要约和作出承诺，双方实际上是以行为的方式在缔约。第三，必须是双方履行了主要义务，也就是说一方履行了主要义务而对方接受，才能从双方已经履行了主要义务的行为中推定双方已经就合同的主要条款形成了合意。所谓合同的成立，必须是双方当事人就合同的主要条款达成合意。如果当事人双方就合同的主要条款已经达成了合意，则意味着双方已经就合同的主要条款形成了合意。第三，如果双方的实际履行不损害国家和社会公共利益，则可以确认其有效。从本案来看，京北公司交付了首期的土地“投入偿还”费用50万元，实际上是定金，并不是实际履行合同主要义务的行为，更何况，此种交付定金的行为也是损害国家和社会公共利益