奉新酒厂项目可行性分析报告.doc

奉新酒厂项目 可行性分析报告 目录 前言 概况篇 地理特征与区划/城市交通与规划/经济发展概况/城区商业分布 市场篇 奉新房地产发展历程/楼市分布现状及在售楼盘分析 项目篇 项目概况/SWOT分析/市场抗性评估 /规避风险的主要措施及对策 定位篇 产品定位/客户群定位 产品篇 户型/景观/配套/物业 总结 前言 房地产市场日新月异，变化多端，蓝海公司的核心竞争力就在于对市场情况、客户需求、产品特点的理解和研究以及科学系统的策划执行力上。为了配合奉新浮云酒厂地块项目的顺利运作，我司对奉新县进行了为期三天的市场调查论证工作。本报告将以奉新整体房地产市场发展状况、住宅市场情况（主要以新出现的典型楼盘和及本地块项目周边相关楼盘）与销售周期为调查论证重心，并结合地块本身（地理位置、片区市场的定位、产品形态、户型区间、以及户型销售比例等）进行调查研究分析，为奉新酒厂项目的顺利运作提供数据上的支撑和建议！ 概况篇 一、地理特征与区划： 奉新，地处江西省西北部，距省会南昌60公里。是明末科学家宋应星的故乡。素有“仙源灵境”之称，享有“中华猕猴桃之乡”、“优质米之乡”、“江南竹乡”的美誉。全境面积1642平方公里，下辖18个乡镇场，人口40万（其中，县城面积为10平方公里，县城人口10万余）。 ◇、历史渊源 奉新县春秋时属吴，战国时属楚，秦属九江郡，汉初属豫章郡。汉景帝三年（公元前154年）开始命名为海昏县，和帝永元十六年（公元104年）海昏分置建昌县，汉灵帝中平二年（公元185年）分海昏、建昌两地，设置新吴县，县治在今会埠故县，属豫章。唐中宗神龙二年（公元706年）县衙由故县迁至冯川。南唐保太元年（公元973年），吴把帝位让于唐，为避嫌，遂更新吴为奉新。建县至今已有2150多年的历史。1949年7月8日获得解放，1958年前属南昌专区管辖，1959年1月始划归宜春地区管辖。2000年8月宜春撤地设市，仍辖奉新县。 ◇、地形气候 奉新属赣西北九岭山的分支及余脉，分北、中、南三大支脉，向东伸展。县境三面环山，形成西高东低的地势，从西向中、东部逐渐倾斜、低落，构成明显的西部中低山地、中部多丘陵、东部低丘河谷平原，属典型的丘陵山区地形地貌。 奉新县属中亚热带湿润气候，四季分明，气候温暖，雨量充沛，日照充足，无霜期长，适宜农业生产发展。全县年平均气温为17.3°C。全年平均降雨量为1612毫米，降雨量集中在4—6月份，占全年的54%。年相对湿度平均为79%，无霜期年平均为260天左右，年日照时数达1803小时。 ◇、自然资源 奉新县资源极为丰富，优质米、毛竹、猕猴桃、水电、花卉苗木、旅游为奉新县的几大优势，素享有“贡米产地”、“优质米之乡”、“中华猕猴桃之乡”、“江南竹乡”和“仙源灵境”的美誉。 境内山溪河港交织，水电资源极为丰富，年发电量1.4亿度左右，名列全市首位、全省第三位。已有大小水电站128座。100%乡村通电，并有110千伏输变电站。 奉新素有“仙源灵境”之誉，自然景观秀丽，人文景观丰富，境内群峦叠翠，古迹迷人，旅游景点甚多，历史上有不少政客商贾、学者高僧前来浏览、隐居，留下了许多胜迹和动人传说，令游客流连忘返。 二、城市交通与规划： ◇、地理交通 ? 奉新县的地理座标为东经114°45′至115°31′，北纬28°34′至28°52′，属东八时区，东西最长约78.3公里，南北最宽约32.3公里。东联安义、南接高安、西南毗宜丰、西北邻修水，北靠靖安。县城距320国道（大城）23公里，距105国道25公里，离省会南昌60公里，距港口城市九江170公里，交通运输十分便利。境内有省级公路养护里程300多公里，沥青二级公里以县城为中心四面幅射，内联各乡镇村，外接各毗邻县。客货运输方便、快捷。 、城市规划： 根据城市未来发展定位，奉新县确定了“一河两岸、三桥四区”的城市格局的总体思路，即“潦河南北隔河相望，上中下三桥遥相呼应，城北商业住宅区、城南办公住宅区、冯田经济开发区及宝塔山旅游度假区四区各具特色。” 三、城市经济发展概况： “十五”计划的顺利实施，工业园区的快速崛起，产业结构的不断优化，基础设施的不断完善，政通人和的发展环境，使得奉新在全省率先崛起，全面实现小康社会，为奉新“十一五”时期加快发展带来了重要机遇和有利条件。主要表现在以下几点： 1、县域经济快速提升，呈现出发展速度加快，产业结构优化，产业规模壮大，运行质量提高，财政实力增强的良好势头。2006年，奉新县生产总值为32.24亿元，增长16.1%。其中第一产业增加值7.35亿元，增长1.67%；第二产业增加值18.73亿元，增长26.83%；第三产业增加值6.16亿元，增长7.79%。人均生产总值为10595元，全市排位第3位。 三次产业结构比由2000年的46.74：29.2