毕业论文_论房地产企业财务风险的成因与规避措施.doc

论房地产企业财务风险的成因与规避措施 一、房地产企业财务风险的含义与成因 （一）财务风险的含义 广义的财务风险认为：财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而造成蒙受损失的机会和可能。在企业财务活动的组织和管理过程中，某一方面或某个环节的问题，都可能促使这种风险转变为损失，导致企业盈利能力和偿债能力降低。这种观点从财务本质角度出发来界定财务风险，外延广泛，包括了所有财务活动的各种不确定性因素。 狭义的财务风险认为：财务风险是企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。这种观点认为，财务风险与负债经营相关，主要是因偿还到期债务而引起的。这种观点从财务的中心出发来界定财务风险，认为财务风险来源于企业负债融资。 （二）房地产企业财务风险的成因 作为从事房地产开发和经营的房地产企业，在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性，这些特点决定了房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。 1．房地产开发周期与风险 房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长，不确定因素越大，风险也就越大。首先，房地产开发周期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，产品的成本和售价的不确定性就越大。如随着政府土地政策的变化，土地拍卖价格变动越大，房地产企业成本和售价变动越大；随着利率水平的变动，房地产企业成本和售价也发生相应变动。其次，随着社会的进步和人民生活水平的提高，人们可支配收入增加，对房产的品质要求也越来越高，房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险。 2．房地产产品特性与风险 土地与房屋同属于不动产范畴，房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性，造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置，而地理位置则取决于该城市、区域、地段未来发展的趋势，未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。因此，房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关，而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定的因素在起作用，房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。 3．房地产企业资金供求与风险 房地产投资是资金密集型的投资，房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说，预售款与银行贷款为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高，房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一系列新的融资方式被广泛地采用，房地产企业资金来源日趋多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。房地产企业融资方式越复杂、资金成本控制越困难，房地产企业风险也就越大。 4．房地产企业组织结构形式与风险 在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司能够给管理带来一定的好处，同时也增加了管理的风险。总公司和项目公司也存在“委托一代理”关系，项目公司是代理人，在空间上具有相对的独立性，总公司和项目分公司之间存在比较严重的信息不对称，总公司在获取信息上具有不准确性和滞后性，这削弱了总公司对项目公司的控制。在经营上，项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则；在财务上，总公司也很难有效地对项目的预算、决算进行控制。 二、房地产企业规避财务风险的措施 （一）融资中的风险防范 拓宽融资渠道，可以多渠道选择项目开发资金来源，减少对银行融资的过度依赖，也可以降低融资成本，从而能够降低企业在融资方面的财务风险。在融资渠道的拓宽方面，可以考虑的渠道主要有：股权收购、开发商贴息委托贷款、阶段性股权融资、房地产投资银行等等。 1．股权收购 股权收购即是通过收购目标公司的股权，获得目标公司的控制权，从而获得资金或其他资产的处置权，这种融资模式的重点在于发现目标公司的潜在价值。通常的情形是：当目标公司身处困境，或是银行债务到期无法偿还，或是现金短缺无法支付供应商款项，或是市场剧变，企业难以持续经营等情况时，就出现了并购的机会。如果目标公司资产中含有优质的土地，就可以考虑进行并购。并购之前，必须调查清楚目标公司的债权债务情况，包括隐性债务、对外担保以及对外是否签有已构成违约合同的风险。接下来，对目标公司进行审计、资产评估，在对目标公司的价值和风险充分评估以后，再进行与股东及主要债权人的谈判。 2．开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信