中新生态城1A地块市场定位研究.ppt

2010.9.1;生态城在天津市场的区域价值所在？ 滨海新区市场竞争环境与本项目竞争机会所在？ 本项目可吸引的客户及面临的竞争？ 本案市场占位？产品价值塑造体系？;核心卖点挖掘;;虽然受到了经济危机的影响，但天津经济仍然保持了快速的增长，天津GDP增速已达到16.5%，可以看出: 优势政策环境支持下的天津经济，抗风险性较强 房地产市场进入飞速发展阶段;城市化水平及人均可支配收入;固定资产投资;生态城的开发价值在哪里？;距天津中心城区45公里 90-120分钟车程 距北京150公里 90-180分钟车程 距唐山50公里 90-120分钟程 距滨海新区核心区15公里 20-30分钟车程 距滨海国际机场40公里 40-60分钟车程 距天津港20公里 20-30分钟车程;唐津高速;天津生态城区域优势明显，位于中国国家发展的重要的战略区域。 作为中国天津滨海新区的重要组成部分，享有国家综合配套改革试验区先行先试、改革创新的政策优势。 通往周边城市、区域交通路线丰富，通达性较好，地域的升值潜力巨大。 但目前，中心城区与滨海新区进入生态城的交通过于依赖彩虹大桥，短时间内区域交通状况不甚理想。;规模： 规划面积为30平方公里 建设用地约为25平方公里 规划常住人口控制在35万人 10-15年时间建成 ;启动污水库的底泥、水体及蓟运河、蓟运河故道水体的治理工作，变污水库为清净湖。 通过对开放空间景观进行布局设计，打造现代、生态、亲水的城市景观，逐步形成“一谷两园四堤”的景观布局。 ;资源循环体系——生态城以节水为核心，建立循环利用体系，并建设城市直饮水工程。 节能——生态城注重产业节能、建筑节能和交通节能，积极开发应用风能、太阳能、地热、生物质能等可再生能源，构建清洁、安全、高效、可持续的能源供应系统和服务体系，建设节能型城市。;生态城借鉴新加坡“邻里单元”的理念，设计构成生态细胞、生态社区、生态片区3级的“生态社区模式”。 建设社区中心，保证居民在500米范围内获得各类日常服务。 绿地率不低于40%，政策性住房比例不低于20％。;建立覆盖全城的慢行交通网络，实现人车分离、机非分离。 在适宜的步行范围内解决生活基本需求，减少对小汽车的依赖。 2020年，生态城内部出行中绿色交通方式不低于90％。 ;区域产业条件——生态城产业布局;中新生态城属性;;生态城拥有突出、唯一的“生态”概念，且政策导向、配套设施、开发理念全部贯彻实现“生态“概念，这也成为”生态城“区别于滨海新区其他开发区域的特质。 ;生态城起步区入驻企业;本土国企;;;;;;区域内产品同质化竞争激烈，高层、小高层，90-150平米户型 本项目须从景观、物管、精装修等层面突出产品个性;1A地块剖析;容积率、建筑密度和建筑限高，决定了本案建筑形式为8-25层之间;;泰达枫叶国际学校 天保金海岸： 高层、小高层 均价：高层1.3万元/㎡，小高层1.4万元/㎡;从天津主要国际学校分布情况来看，国际学校主要分布在中心城区周边区域； 由于开发区为大量外资企业聚集地，开发区国际学校分布较多且集中度高； 国际学校周边住宅项目以中、高端为主，存在较多地域性标杆项目； 本项目比邻区域内的国际学校，但由于区域内项目可共享，且生态城区域相较上述国际学校聚集的成熟区域尚显生僻， 因而仅凭此独特教育资源，塑造高端“精品住宅”支撑不足。;区位与交通：具有资源支撑的滨海南部；交通动线丰富，通达性较好； 生态概念：突出生态、环保、资源能源循环理念，创建宜居绿色社区。 产业布局：节能环保、动漫产业园区 教育、商业配套：国际学校、南开中学、商业中心等配套设施定位中高端 ;;1、滨海新区房地产市场研究格局;滨海新区商品住宅成交面积比例示意图;滨海新区商品住宅成交价格走势图;存量对比分析;重点区域分析说明;三区近期市场对比分析;三区成交结构分析;三区主力户型段、面积段市场分析;中新生态城;2、板块划分及板块特征分析;1、胡家园板块 2、上北板块 3、塘沽城区板块 4、开发区板块 5、新港板块 6、响罗湾板块 7、生态城板 8、汉沽区板块 9、大港区板块;;;开发区板块;生态城板块;滨海新区各板块特征分析;; 3、竞争圈层分析;直接竞争圈层划分;;;面积段户型段交叉分析;万通上北新新;开发区板块内项目处于滨海核心区内，均定位于高端，售价较高，与本案主要构成间接竞争关系。;间接竞争圈层存量及去化周期分析;竞争量价走势分析;;;;;未来滨海新区整体市场潜在供应量较大，约有1346万㎡，大部分地块容积率均在1.4－2.5之间，多为高层和小高层，仅有个别项目为低密产品，潜在