田阳县房地产市场发展状况.docVIP

田阳县房地产市场发展状况 前言 随着田阳房地产市场的日趋成熟，为对市场进行一个透彻的了解，本次对田阳县城进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解田阳房地产市场有关数据的基础上，从各方面分析房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。 田阳县城房地产项目分布图 一、田阳房地产市场发展呈现出的特点 （一）、开发规模 1、田阳房地产市场整体开发规模逐年递增，市场供应持续加大 以上数据通过市场调研得知 随着城市化的发展，百色市田阳县城的房地产运作项目已从2009年的7个增加至2011年6月的12个（含在售、预约项目或售楼部已入场项目）。通过初步的市场调研，2011年上半年为止，田阳县城已新增项目两个（鱼种场大厦、敢壮国际购物城），往年因某种原因停工的项目也将全面开工。按保守估计，目前整个田阳县的在售住宅推量已超过100万平方米。今年也将增加5个集资房项目，一方面说明本地还是有很大的目标消费群体；另一方面也说明集资房与商品房的对弈进入白热化，商品房如何通过自身品质取胜集资房以吸引消费群体这是一个急需思考的问题。 PS：目前田阳在售或即将开售项目分别为：江与城、欧艺新城、天盛小区、天盛清华园、烁城·中央公园、合源·凯悦国际、壮城、公园新城、果岭1号、鱼种场大厦、恒信·地王国际、盛世佳园。预计下半年田阳还将有几个项目面市。 2、单体项目开发规模逐渐加大，大型社区项目数量不断增加 以上资料通过在售项目资料分析获得，但由于一些项目很快售罄，资料所得不齐全，分析出的资料有误差，故以上资料仅供参考。 PS：由于别墅大盘—果岭1号（3000亩）占地面积与第二大盘壮城（401亩）差距过大，为尽量减小误差，故未参与平均值的计算。 2008年之前，商品房地产作为田阳县新兴的行业逐步为消费市场所认可，但仍受到传统的投资及居住观念的很大束缚，各开发商处于对风险的考虑，尚未能够通过规模开发寻求效益。而伴随着城市经济的发展，对投资信心的增强，同时也由于政策支持力度的增强，2009年之后，各开发商逐步通过加大开发规模，提升开发品质以获取最大投资收益，更涌现出了401亩大盘壮城、3000亩别墅盘果岭1号。单个房地产项目规模及综合素质在不断提高。 （二）、价格及销售 1、销售平均价格保持较快增长的趋势（住宅部分） 以上数据由田阳县房管所获得 单纯从数据上分析，早些年，随着房地产市场在田阳的开拓，也就是在本地消费群体最大的时候，价格得以有很大的提升。而近两年价格以15%的增长率稳定成长，说明房地产项目开发的品质在逐年的提高。虽如此，但去年及今年收到国家对房地产打压政策及银行准备金率提升等各种利空因素的影响，市场受到较大打压，目前田阳房地产住宅销售均价为2300左右，相比去年未达到前两年的增长。但随着田阳城市化的发展，本地城市房地产行业依然对未来投资收益保持了乐观的信心。可以预计，受土地价格持续上涨及建筑成本的影响未，未来销售还将保持上涨的势头。但也从另一层面上反映出开发商建设成本的增加，存货投资仍在继续上涨。 2、市场住宅成交面积减少，开发商资金压力增大。 以上数据由田阳县房管所获得 上述图表表述了2008—2010年田阳房地产住宅市场的全年成交面积。从分析上发现，2009年在国家宏观调控下，房地产显现出景气现象，使得2009年全年住宅销售面积相比2008年增长一倍，实现翻番。而2010年，在金融危机、房地产打压政策、银行准备金率提升等因素的影响下，田阳住宅市场销售面积不升反降，相比去年下降12.99%；且房屋新开工、竣工和施工面积增幅下降，土地购置面积增速回落。由于对市场的看好，部分之前所暂停或拖延的项目今年也将重新启动。因而可以说明，田阳房地产市场的发展前景还是很可观。如何有效激活消费群体积压的购房需求，各开发商要主动积极调整策略，重新刺激市场。 （三）、产品类型 1、80㎡至130㎡的中等户型是市场开发的主力产品 以上数据通过各在售项目资料分析得知 从产品开发的主要方向上分析，房地产市场仍然以提供自用型的产品为主，反映在户型大小上，80㎡以下的小户型所占比例仅为10%，而较为适合居住的80㎡—130㎡与130㎡—160㎡两种产品分别占到45%与20%的重要比例。投资型产品为次要的补充，目前主要用于投资的小户型，比如单间或一房基本只在恒信·地王国际推出，弥补了市场空