“威尼斯水城”第三期开发项目可行性研究报告.doc

“威尼斯水城”第三期开发项目 开发建设单位：南京浦东房地产开发有限公司 编制人：王正培 编制日期：2008年3月17日 摘要 本期项目总占地面积94.67万平方米，总建筑面积150万平方米。项目主体工程有多层住宅、小高层住宅及商业建筑、学校等相关配套设施。计划依据区域内自然水系的走向，建设相对独立的居住区。同时辅以部分商业设施，以便为广大业主提供较为完善的生活设施，使之无需踏出小区即可满足基本需求。广大业主也可以借助小区中相互连通的道路设施，自由快捷往来于各处区域。本项目及周边其他商业设施一起必将成为江北未来的“新街口”繁华商业圈。江北板块是唯一一个供大于求的市场年度整体供求比为1.04。2007年江北市场的供应总量达320万平方米，预计2008年江北还将有330万平方米左右的商品住宅上市，待售房源居于全市首位。面对市场庞大的潜在供应量，江北商品住宅市场的调整将不可避免，而这种调整的首要表现很可能就是市场“价格战”的持续。在整体市场供求关系的影响下，“价格优势”成为在江北市场取胜的首要因素。目录 第一章 概述 1 1.1建设单位情况简介 1 1.2 项目概况 1 1.2.1项目基本情况 1 1.3项目提出的背景 1 1.4可行性研究的目的 2 1.5可行性研究的主要依据 2 1.6 可行性研究的工作步骤 2 第二章 市场调查与预测 4 2.1投资环境的调查与分析 4 2.1.1国家宏观投资环境的调查与分析 4 2.1.2南京市房地产投资环境的调查与分析 8 2.2房地产市场状况的调查与分析 19 2.3目标客户的确定及目标客户的需求分析 23 第三章 规划设计方案 27 3.1 总体方案设计 27 第四章 项目开发经营周期的确定 31 第五章 项目投资估算 34 第六章 项目收入估算 45 第七章 资金筹措计划 47 第八章 经济评价 48 8.1财务评价 48 8.1.1基本财务报表 48 8.1.2财务盈利能力指标的分析 48 8.1.3偿债能力分析 49 8.2综合评价 49 第九章 不确定性分析 51 9.1敏感性分析 51 9.2临界点分析 52 第十章 结论 53 10.1经济评价与不确定性分析的结果综述 53 10.2优选的开发经营方案简介 53 10.3建议 55 附录 57 参考文献 101 致谢 102 第一章 概述 1.1建设单位情况简介 项目建设单位名称：南京浦发房地产开发有限公司 法人代表：李岭 项目建设单位简介：南京浦发房地产开发有限公司成立于2002年9月20日，公司类型为有限责任公司，注册资本为20000万元，公司位于南京市浦口区沿江镇泰冯路98号，主要经营房地产开发、销售、租赁；物业管理；资产投资、经营、管理；科技开发、成果转让；建筑材料（不含油漆）销售。经营年限为20年，张桂平持有其64.00％股权，张康黎持有其20.00％股权，何建持有其16.00％股权。公司直属苏宁环球集团下属子公司。浦东公司具有雄厚的经济基础和卓越的发展观念，2003年至今开发的项目有“浦东花园”、“威尼斯水城”、“浦东大厦”，其中“威尼斯水城”享有“全国第三，华东第一，南京独有大盘”的美誉，倍受江苏各界领导、各市百姓及其同行房地产公司的关注。 1.2 项目概况 1.2.1项目基本情况 项目名称：“北外滩水城”三期住宅小区 建设地点：南京市浦口区沿江街道京新628号 本项目为“威尼斯水城”第三期开发项目，总占地面积94.67万平方米，拟建总建筑面积150万平方米。， 主要建设内容：本期项目总占地面积94.67万平方米，总建筑面积150万平方米。项目主体工程有多层住宅、小高层住宅及商业建筑、学校等相关配套设施 1.3项目提出的背景 该地块由南京市浦口区土地管理部门根据当地城市建设发展需求，提出作为居住用地，规划部门制定了相关规划控制要求。拟按规划要求建设多层住宅，小商层住宅及商业建筑、学校等相关配套设施。 本项目紧靠交通便利和街坊式居住，利用地理的自然遮挡，为广大业主提供了良好的、静谧的中档居住场所。 1.4可行性研究的目的 为项目的投资决策提供依据。 1.5可行性研究的主要依据 (1)国家规定的经济评价方法、参数和指标 (2)国家及南京市对房地产开发项目取费的规定 (3)各类房地产市场信息资料 (4)南京地区投资环境资料 (5)南京市规划局批准的用地规划红线图及规划设计要点 (6)有关法规、规范和标准 1.6 可行性研究的工作步骤 (1)针对目标地块，明确拟开发项目性质 根据房地产投资组合及投资机会寻找和筛选情况，明确本地块及“威尼斯水城”第三期开发项目的性质。 (2)组建可行性研究的组织机构或签订咨询合同 (3)市场调查与预测 房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。