北京市毛纺厂居住区项目可行性建议书.docVIP

第一章 项目总论一．项目背景随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此拟建住宅楼“毛纺厂居住区”。1项目名称北京市毛纺厂居住区2 项目承办单位北京益华集团房地产开发部3 项目拟建地区、地点 拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积28000㎡，其中：规划用地面积20000㎡。详见表11-1 所示。项目用地面积及其分布用地单位规划用地面积㎡可开发用地面积㎡益华1200011950五计2000019800二． 项目现状特点1 特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12 层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、小高层和写字楼。 2 项目拟建规模 该项目的拟建规模如下表所示：表11-3 项目拟建规模和建筑面积分配类型建筑面积㎡建筑面积所占比例﹪绿化带100﹉新建建筑写字楼14307.2多层住宅987050.1小高层540027.4高层住宅300015.2小计19800﹉三 项目服务对象居住区将规划建设一处写字楼和绿化带，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和小高层。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70%。第二章 项目建设单位的介绍此项目由益华集团房地产开发有限公司承建，益华集团系香港投资有限公司于1992年投资设立，至今已发展成为拥有房地产业，酒店业和商业为一体的多元化外资企业集团。 此次建设过程，由北京益华集团房地产开发有限公司开发建设，各部门准确测算，设计勘察，虽然周围坏境不利于建设，但各专业人员认真负责，整个过程有条不紊。第三章 市场分析和预测市场调查一 市场调查为了顺利完成建设，调查了以下内容：（一）北京市当前房地产市场概况（二）北京市普通住宅市场分析（三）市场供需关系分析经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一 --东四环路，建议市场定位如下：（1）功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及绿化带。普通住宅占73%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。（2）销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。（3）户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主，约占70%；四室二厅为辅，占10%，其余为二室或一室。面积约60-120 平方米。在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。二 市场分析（一）北京市写字楼市场分析（二）北京市商业用房市场分析第四章 产品与技术方案房屋预测技术成果应符合以下条件：1． 每建筑楼栋（所有地下相连通的建筑视为一个建筑楼栋）的总预测建筑面积不得超过建筑工程规划许可证中批准该建筑楼栋的总建筑面积。 2. 预售房屋建筑面积总和不得超过该楼栋规划可售面积。 3. 房屋测绘技术报告书应由开发企业委托有房产测绘资质的机构出具，测绘机构应按有资质的施工图审查机构审查合格的施工图进行面积预测。房地产开发企业应提供合法准确的施工图；未按审查合格的施工图进行商品房面积预测的，由开发企业和测绘机构共同承担连带责任。第五章 项目建设条件 一 项目用地功能布局小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民的干扰。毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，由于缺少有规模的写字楼，所以在园星路以北，靠星火路一侧规划一栋写字楼，并