吉大别墅项目可行性建议书.docVIP

项目可行性研究报告 PAGE 第 PAGE 1 页 目 录 总 论02 第一章 项目概况05 第二章 项目投资环境建设依据09 第三章 项目对公共设施需求影响分析18 第四章 项目分析及市场定位19 第五章 项目开发建设进度安排28 第六章 投资估算和资金筹措29 第七章 财务分析30 第八章 不确定性分析31 第九章 项目可行性研究结论33  总 论 本可行性研究报告从项目建设的必要性入手，针对目前珠海市房地产市场状况，着重对项目涉及的别墅物业进行研究和分析，对项目建设的各种因素做可行性分析。 项目概况： “吉大景湾路别墅项目”是由珠海市豪逸实业有限公司进行投资开发的纯别墅小区。 项目由两宗地组成，总用地面积51479.19平方米，其中宗地一用地面积为31642.24平方米，宗地二用地面积为19836.95平方米，容积率为1.05，用地性质为住宅、别墅，绿地率65%，规划总建筑面积54053平方米。 项目所在两宗地分别位于珠海市吉大景湾路西侧、度假村侧，宗地一东、南至情侣南路，西至空地，北至豪逸实业有限有限公司用地（即宗地二）；宗地二东至景湾路，南至特区万信房地产开发公司（即宗地一），西、北至度假村用地。 吉大位于珠海市区，是珠海市对内、对外的交通中心之一，有公共汽车总站，公交线路多，市内交通方便；对外交通方面，吉大有多个长途汽车客运站，有通往全国各地的班车。估价对象位于情侣南路西侧，附近有23、99路公交车及观光巴士经过，区域通达度较好，交通便利。区内基础设施、公用配套设施十分完善，用地均能达到供水、排水、供电、通讯，路网密集，且道路宽敞。公用设施方面，医院、影剧院、学校、幼儿园、邮局、银行、市场、超市、商场等配套设施齐全，生活非常便利。 吉大辖区地处热闹繁华的香洲区中部，是珠海的金融、商贸、旅游中心区域，辖区东起与香洲交界的望海楼，西至板嶂山隧道口，北靠石景山脉，南至水湾头，与拱北接壤、与澳门隔海相望，依山傍海，风光旖旎，辖区内有珠海标志性景点“珠海渔女”，珠海最具特色的景观路——情侣路、景山路、九洲大道等贯穿其中，珠海通往香港唯一口岸“九洲口岸”的所在地。吉大拥有高品质的居住环境和成熟的生活配套，历年来的住宅消费需求调查中，吉大区域的受选率均居首位。吉大近年来开发了不少的优质楼盘，从九十年代初开始建设的海湾花园、园林花园、华景花园西苑，到九十年代中后期的华景花园东苑、九洲花园、绿茵豪庭、日东花园以及当时曾创造过2万元/平方米楼市天价的海滨花园，一直到城中村改造项目的山水华庭、君怡花园、龙洲湾，2004年亮相的园林熙郡、景山名苑、世航.诺瑞比丽等，以及近来建成或正在建设中的山海一品居、中天.维港、华发九洲、金珠园、景山一号、水湾六号、山海一品墅、绿洋山庄二期等，十几年来连续不断地为珠海人提供大批高品质、高舒适度、环境优美的居住楼盘，已经奠定吉大成为珠海最适合居住、最受追捧购房区域的龙头地位，特别是以石花路沿线和海滨泳场的两大住宅群已成为人民心中公认的高尚住宅区。 财务评估结论： 1、全部投资动态投资回收期9.12季度； 根据财务数字，全部投资动态投资回收期为9.12季度，回收期较短，表明项目变现能力强，投资资金回笼较快。 2、财务内部收益率26.63%； 内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率，26.63%远远大于银行贷款利率，说明项目经济效益较好。 3、投资利润率53.21%； 项目总投资利润率大于房地产行业的基准利润率15-25%，证明项目赢利性好。 4、财务净现值23108.89万元； 财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。该项指标如果为正值，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上可以接受。 5、不确定性分析； 影响项目收益最大的因素是销售价格（或面积），当本项目的销售率达到65.27%时，项目实现收支平衡。 可行性研究结论： 1、“吉大景湾路别墅项目”是一个纯别墅小区，建设规模中等，定位合理，户型新颖实用，注重建筑风格及户型的精心设计，有较强的竞争优势和销售变现能力，市场风险较小。 2、经过对项目投资的必要性、建设条件和技术的可能性、经济效益的合理性等方面的详尽分析，认为该项目价格定位合理，项目盈利能力较强，抗风险能力较高，建成后将对周边环境、房地产价值起到提升作用，同时也将对珠海市经济发展起到良性的推动作用。 结论