板桥镇新社区商住项目投资计划书.doc

第一章 总 论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 板桥镇新社区商住项目 1.1.2建设地点 项目用地位于罗平县板桥镇乐岩新社区内 1.1.3建设单位 项目开发商：深圳市广森投资集团有限公司罗平分公司 1.1.4建设性质 新建 1.1.5经营范围 主营：房地产开发经营 1.1.6资质等级 1.1.7企业概况 项目开发商深圳市广森投资集团有限公司罗平分公司成立于2010年3月18日，公司现拥有员工 人，其中专业工程师 人，助理工程师 人。资产总额达 万元，注册资本 万元。 1.1.8项目由来 深证市广森投资集团有限公司罗平分公司为进一步城镇改造步伐，加快城镇经济发展。公司作为投资方和开发商，开发乐岩新社区科技路段国有土地地块，公司办理相关手续后进行开发。项目名称为乐岩新区商住项目。 1.1.9工程概况 项目用地3000㎡，建筑占地面积 ㎡，总建筑面积 ㎡，其中住宅 ㎡ ，车位 个 ㎡ ，商铺1183.53㎡。供电工程 m，供排水工程m,道路及场地工程 ㎡，绿化工程 ㎡，经预算，项目总投资 万元。 1.1.10资金来源 本项目资金由深证市广森投资集团有限公司罗平分公司自筹 万元。 1.1.11项目财务评价 据收益计算，项目可实现利润总额 万元，所得税 万元、营业税 万元、城镇维护建设税 万元、教育附加税 万元，所得税后利润 万元，项目所得税前的财务内部收益率为 ﹪，财务净现值 万元，投资回收期 年。项目所得税后财务内部收益 ﹪大于基准收益率 ﹪，财务净现值 万元，投资回收期 年，项目投资利润率 ﹪，投资利润率﹪。财务分析结果表明，项目的经济效益较好。 1.2可行性研究报告编制依据 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国环境保护法》； （3）《中华人民共和国水污染防治法》； （4）《中华人民共和国城市规划法》； （5）《罗平县国民经济和社会发展第十二个五年规划钢要》； （6）《板桥镇总体规划》； （7）深证市广森投资集团有限公司罗平分公司提供的现状图和规划图； （8）深证市广森投资集团有限公司罗平分公司提供的其他工程基础资料； （9）国家发改委《建设项目经济评价方法和参数（第三版）》； （10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》。 1.3可行性研究报告研究范围 根据规划方案，本研究工作范围主要是市场分析及营销战略，项目定位，建设规模及功能，建筑及公用工程建设方案，节能、节水、环保、安全卫生及消防、投资进度、项目组织及管理、招投标、投资估算与资金筹措，项目经济效益评价、社会评价等。 1.4研究结论及建议 本项目属于商业开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已办理，建设资金已大部分就位，现场建设条件具备。 板桥镇乐岩新区商住项目可行性研究，可实现利润总额 万元，税收 万元，所得税后利润 万元，项目所得税后财务内部收益 ﹪大于基准收益率 ﹪，财务净现值 万元，投资回收期 年，项目投资利润率 ﹪，投资利润率 ﹪。分析结果表明该项目各项经济效益指标较好，具备可行性。 经测算，项目按设定的售价，当销售率达 ﹪时，项目可保本。 项目敏感性分析表明，项目自身抗风险能力较强。 总之，项目具有较好的市场环境及一定的自身发展条件，经测算各项目经济指标较好。 建议发展商应根据市场反应谨慎安排开发计划，先试探市场承接能力，准确把握市场需求好变化，并采取有效的营销手段，充分发挥项目的优势，因势利导、引导消费需求，是项目成功的关键。 1.5主要经济技术指标 项目主要经济技术指标见表1-1。 表1-1 项目主要经济技术指标表 序号 项 目 单 位 指 标 备 注 1 总占地面积 ㎡ 2 总建筑面积 ㎡ 2.1 住宅 ㎡ 2.2 商铺 ㎡ 2.3 车位 个／㎡ 3 公共配套设施 3.1 供电工程 m 3.2 供排水工程 m 3.3 道路及场地工程 m 3.4 绿化工程 m 4 建筑占地面积 ㎡ 5 建筑密度 ％ 6 建筑容积率 7 住宅总户数 户 8 居住人口 人 9 总投资 万元 10 开发成本 万元 11 销售收入 万元 12 利润总额 万元 13 借款偿还期 年 14 内部收益率 ％ 所得税前 内部收益率 ％ 所得税后 15 财务净现值 万元 所得税前 财务净现值 万元 所得税后 16 投资回收期 年 所得税前 投资回收期 年 所得税后 17 投资利税率 ％ 18 投资利润率 ％ 第二章 项目概况 2.1宗地位置 乐岩新社区商住项目用地位于乐岩新区内科技街路段。 2.2宗地现状 2.2.1四至范围 项目用地在科技街，北临