善待一生的承诺是如何实践的？--龙湖初步分析及竞争策略启示.ppt

* * 预估数据 2002年－2011年重庆G、C、T成交金额及占比图。 TOP类成交金额占比始终没有超过10％，后市将逐渐减少。 G类成交占比始终最大，是市场主流。 龙湖2003年－2011年市场份额趋势图。 在3年内赶超龙湖并持续发展，我们需要在08－11年内: 总销售金额约207亿，总销售方量约 万㎡，总开售项目约 个。 准备项目29个，准备土地约 万㎡，开发项目方量约 万㎡. * * * * * * * * * * * 地块均有一定的独特性，拥有江、湖、溪、园等自然资源； 占据城市中心黄金地段，开发城市综合体。 悠山郡 睿城 新牌坊大社区 蓝湖郡大社区 郦江 春森彼岸 观山水 枫香庭、北城天街、北岸星座 冉家坝大社区 西城天街 江与城 其他区域分布特性 1 图例 规模型社区 滨水资源型 中心商业型 规模+中心商业 项目发展特点：规模和资源优势 1 悠山郡 睿城 南苑、西苑、香樟林、水晶郦城、 MOCO中心 蓝湖郡、蓝湖时光、蓝湖香颂、弗莱明戈、好望山 郦江 春森彼岸 观山水 枫香庭、北城天街、北岸星座 紫都城、大城小院、紫城天街 西城天街 江与城 已成交土地 渝北空港遛马山——900亩 后工地块——380亩 MOCO地块——60亩 意向土地 茶园地块——3000亩 鸿恩寺地块——600亩 礼嘉地块——约400亩 土地储备分布 具有一定规模或紧邻自身项目的土地，享受土地红利 城市黄金地段 1 目前龙湖土地储备4707亩土地，已开发1079亩。另有意向土地约4000亩。 项目名称 地块位置 占地面积 已开发 容积率 总建筑面积 土地用途 江与城 大竹林人和组团 1334亩 300亩 2左右 144万方 别墅/洋房/小高层/商业 龙湖睿城 虎溪大学城地块 1281亩 167亩 1.09 92.9万方 住宅、商业 龙湖郦江 弹子石 185亩 185亩 3 36.9万方 住宅，商业 春森彼岸 北滨路 240亩 240亩 4.5 78万方 住宅/商业/写字楼/酒店 悠山郡 礼嘉地块 387亩 187亩 2左右 45万方 别墅、洋房 龙湖MOCO 冉家坝 60亩 5 20万方 公寓 未命名 渝北空港遛马山地块 约900亩 1.2 72万方 住宅 未命名 渝中区后工地块 380亩 3.7 93.5万方 商住用地（楼面地价3235元/㎡） 意向地块 鸿恩寺地块（城投公司名下，预计08年拍卖） 800亩 2 106.7万方 住宅 意向地块 茶园地块 3000亩（一期为800亩） 1.5左右 300万方 住宅 合计 　—— 4707亩 1079亩 —— 582.3万方 —— 土地储备规模 1 储备土地 意向土地 已开发土地 龙湖C类土地储备量大，符合大规模集中开发需求。 G类土地储备不多，意向地块也偏少。 龙湖持续加大T类土地的储备，意向在于TOP类产品。 储备土地属性 1 强大的品牌号召力，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就重庆龙湖持续领先的市场地位。 集中城市规划主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，形成局部规模优势，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的投资重点。 多项目多业态 大规模优资源 1 对中高收入目标客户的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。 聚焦高端 创新引领 2 提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。 景观出众 最佳体验 3 秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。 细节品质 人性服务 4 龙湖产品线构成 早期龙湖主要考虑去化速度快的首置和利润高的再改、TOP系列。对首改产品开发最少。在07年以后已经没有再开发首置项目了，主要以再改、TOP产品为主。 2 香樟林 蓝湖郡、蓝湖半山 悠山郡 蓝湖香颂 龙湖睿城 大城小院 郦江 风格化 标准化 观山水 资源型产品线 规模型产品线 春森彼岸 郦江 紫都城 水晶郦城 睿城 江与城 别墅系列 洋房系列 高层系列 风格导向 风格型+标准型 资源型+规模型 龙湖各类型产品特性 2 产品面积变化趋势 在整体市场单价不断上扬的情况下，主力产品的面积在不断降低。 2 首 改 产 品 特 征 再 改 产 品 特 征 客厅、主卧、阳台是提升的重点功能模块 2 集中把握高端客户的关注重点 2 平均去化率超过80％，远远高于市场其