聊城奥森花园市场定位报告.docVIP

聊城奥森花园市场定位报告 第一部分 市场定位 2 1.1. 项目自身分析 2 1.1.1. 项目地块情况 2 1.1.2. SWOT矩阵 4 1.1.3. SWOT分解 5 1.1.4. 应对策略 8 1.1.5. 分析总结 9 1.2. 项目定位 9 1.2.1. 档次定位 9 1.2.2. 市场定位 11 1.2.3. 形象定位 17 1.2.4. 客群定位 19 1.3. 项目价格定位 25 1.3.1. 定价方法一：市场比较定价法 25 1.3.2. 定价方法二：成本定价法 28 1.4. 项目背景概况 33 1.4.1. 基本数据 33 1.4.2. 规划要求和限制 34 1.4.3. 整体思路 35 1.4.4. 整体规划建议 36 1.4.5. 单体设计建议 39 1.4.6. 景观规划建议 42 1.4.7. 公共部分装修建议 52 1.4.8. 户型面积选择及组合建议 54 1.4.9. 配套设施规划建议 70 1.4.10. 物业管理要点 75 1.4.11. 项目智能化建议 76 1.4.12. 项目车位配置建议 82 1.5. 生态小区建设 83 1.5.1. 生态小区的原则 83 1.5.2. 生态住宅的规范内容 84 1.5.3. 全生命周期的管理手段 85 1.5.4. 生态小区使用技术 86 1.6. 情景式营销环境建议 89 1.6.1. 情景营销的流程 90 1.6.2. 情景营销建议 90 1.6.3. 情景营销手段 92 第一部分 市场定位 项目自身分析 项目地块情况 项目片区综述 本项目建筑面积70余万平米，地处聊城体育公园文化产业园区，园区为聊城市文化产业发展的重要组成部分。园区以体育公园为依托，校园环境优雅，湖光山色，四季常青，曾获省级“花园式单位” 、“文明校园”等称号。2000年以来，获得国家社科基金、国家自然科学基金、国家“863”计划等各类国家级课题49项，省部级课题156项图书馆藏纸质图书213万册，电子书刊178万册 关键词:“三心一廊” 项目位于聊城体育公园文化产业园区，东昌府区政府即将落户于此，项目周边交通条件便利，具备体育公园、徒骇河、聊城大学等优势资源。使得本项目必将发展成为聊城的“行政中心”、“文化中心”“体育休闲中心”、“景观生态廊”。 SWOT矩阵 S（strength） W（weakness） S1. 位于S2. 国有企业的品牌，具备较高的公信力。 S3. 紧邻交通干道，S5.紧邻徒骇河，具备先天的生态环境。 S6.毗邻聊城大学，科研、人文气息浓郁。 W1.紧邻附近村落，居住品质受到影响。 W2.生活配套欠缺，现阶段生活需求不便。 W3.项目距离主城区较远，聊城市民对本区域的认知度有待提高。 O（opportunity） T（threat） O.区政府落户至此，市场机遇巨大。 O2.政府扶持力度较大。 O3.徒骇河景区规划建设。 O4.体育公园落成带来的巨大人流。 O5.项目北邻商业用地，生活配套将逐步完善。 O6.周边村落的改造，将提升地块区域形象。 T1.目前市场走势不确定性较大，开发和销售都会存在较大的风险变数。 SWOT分解 S1. 位于S2. 国有企业的品牌，具备较高的公信力。 开发商奥森置业为国有企业，具备较强的实力，同时本项目的开发理念为“取之于民，用之于民”，使得本项目具备较高的民众公信力。 S3. 紧邻交通干道，总建筑面积万平米。 SS6.毗邻聊城大学，科研、人文气息浓郁。 项目毗邻聊城大学，具备较高的科研、人文气息，且聊城大学的图书馆是对聊城市民开放的，方便人们日常生活学习，提高民众素养。 W1.紧邻附近村落，居住品质受到影响。 项目紧靠周边村落，村落环境较差，人口素质较低，对于整体的项目形象和居住品质有一定影响。 W2.生活配套欠缺，现阶段生活需求不便。 项目所在区域为新开发区域，区域内没有成熟商业，在周边村落分布零星低端商业，仅能满足日常生活所需，现阶段片区生活配套欠缺，生活需求不便。 W3.项目距离主城区较远，聊城市民对本区域的认知度有待提高。 项目所在区域为新开发区域，距离聊城主城区较远，现阶段，周边配套不足，虽有配套公交线路，但市民对片区的认知度还有待提高。 O1.区政府搬迁至此，市场机遇巨大。 东昌府区政府将搬迁至此，片区将成为新的行政中心，将为片区带来大量的商业投资及市政配套，将使片区成为新的居住、商业核心区，本项目的地段价值也将随之水涨船高。 O2.政府扶持力度较大。 体育公园文化产业园区，为聊城市重点建设区域。本项目的开发建设本着“取之于民，用之于民”的理念，为体育公园的建设提供资金保证，因此政府对于本项目的建设给予了较大的政策支持和资金支持。 O3.徒骇河景区规划建设 徒骇河沿岸将逐步建成以生态文化