东莞金域蓝湾项目营销策划竞标报告.pptVIP

万科·东莞金域蓝湾 经济指标 占地面积91779.843平米； 容积率≤2； 商业面积7000平米，其中集中商业3000平米，底商4000平米； 建筑层数≤24层； 绿地率≥30%； 建筑覆盖率≤35%； 项目交通和周边配套分析 地块印象 关键词： 核心的地段：大朗镇新中心区 便捷的交通，与松山湖产业园区约5分钟车程，莞城约20分钟车程。 成熟的商业，完善的配套 周边规划有体育中心 品牌发展商进入大朗首次开发 周边缺少景观资源 箱涵对项目施工的影响 …… 东莞轻轨规划 深圳与东莞房价比较 片区概况 片区市场概况 竞争聚焦—大朗土地供应 竞争聚焦—— 大朗楼盘分布 竞争聚焦—大朗户型结构 竞争聚焦—大朗户型特点 竞争聚焦——松山湖楼盘 竞争聚焦——对万科东莞布点的理解 对万科项目战略的理解 两个观点 大朗客户分类 两个机会 启示 核心价值挖掘 核心价值挖掘 显性价值 区位优越，城市核心地段，泛松山湖片区的南端； 配套完善，商业成熟； 精装修交楼 项目定位 松山湖南·城市地标性精装豪宅 如何在短时期内实现高价高速？ 核心问题：重点吸引华为客户，如何吸引？ 居住型户型定位（70㎡～120㎡）与松山湖竞争项目形成差异化 总价挤出效应，同等面积段总价低于松山湖 泛配套概念营造，商业街形象展示，G2型成熟产品形象 设置早晚交通车，十分钟车程打造零距离城市居住模式 华为意见领袖优先传播，形成口碑联动效应 华为内部网站BBS推广，启动团购 科技设施配套，小区无线网络系统，高速上网 规划设计建议 产品附加值提升建议 产品线 商业建议：高档次、休闲商业业态，以OUTDOOR商业形态，打造具高品味的东南亚风情商业街。 由于本项目位于长盛商圈内，商业价值极高，而长盛商圈原本即为小型的SHOPPING MALL，高档酒楼、购物街均有。建议本项目商业与长盛商圈互补，打造高品味风情商业街，带动与长盛商圈的联动。其中： 商业：约7000㎡，其中集中式商业3000 ㎡，底商约4000 ㎡。其中集中式商业以会所加主力店为主。 160-170㎡巴比伦空中花园式户型，被花园环绕的房子。 140㎡四房户型 90㎡以下合拼户型（扣院）——合拼前 90㎡以下合拼户型（扣院）——合拼后 建筑面积:161m2 花园面积:108m2 建筑面积:175㎡ 花园面积:105㎡ 提升附加值——户型建议 入户花园、内阳台方正实用。 弧形阳台增加奢华感； 提升附加值——户型建议 中原专利设计，动静分区明显，通过入户花园打通为一套，主人套间和父母小孩房分开，既独立又亲近。 提升附加值——户型建议 提升附加值——户型建议 项目地块分析 市场分析 客户分析 项目核心价值分析 产品增值建议 开发策略 产品附加值 溢价体系 中原资源及团队机制 开发策略 形象为先 客户体验 核心客户差异化 多产品组合 分期推售 高附加值产品 六大原则 树立形象标杆，利用品牌知名度高举高打 首批启动区外客户（松山湖、深圳客户）、大朗高端客户群跟随 多产品组合出击，增设60㎡以下国际公寓产品，吸引投资客 具品质感的园林及公共空间，提高产品附加值 分期推售，主流标杆产品入市，制造热销 通过高端客户服务方式，给予客户物超所值的豪宅购买体验 如何在短时期内实现高价高速？ 开发策略 显性价值、隐性价值同时双线诉求，知名蓝湾品牌先行，获得客户对产品价值的认同，高举高打，迅速建立市场影响力和口碑。 尽量延长前期客户积累期，现场展示到位后才开盘，保证开盘热销，针对口碑型和核心客户进行推广，营造市场跟风，再拉高价格持续热销势头 软性媒体活动和现场展示配合，创新销售流程体验和服务满意度体系形成口碑效应，启动老带新，快速消化产品。 先速度 后价格 高端形 象入市 体验式营销 开发策略 绿化隔离，公众广场 集中商业，商业中心，会所，售楼处 转角放大，商铺或者公众广场，聚集人气和引导。 小户型、公寓产品，成本控制，强调景观、朝向、商圈概念 商住，100-120主力户型，强调景观、朝向、底商。 商住，100-120主力户型，强调产品自身品质和附加值。 选择价值最高的区域布置140平米大户型，强调均好性，品质感，附加值。 东北面增设部分50～60㎡公寓产品，规避噪音 大户型面积段设置160㎡，针对本地客户 沿富民路及转角处作为示范区，主流产品入市 1、东北面转角位置分别设置两栋60㎡国际公寓产品，吸引投资客户； 2、大户型面积段可增加至160-180㎡，高层景观视野好，可建顶层复式单位，拉高产品档次。 3、一期开发东区沿富民路产品，昭示性较强有利于宣传，会所集中商业同时展示为示范区。 项目地块分析 市场分析 客户分析 项目核心价值分析 产品增值建议 开发策略 产品附加值 溢价体系 中原资源及团队机制 产品附加值