住宅项目行性研究报告(详细版）175页.docVIP

目录 第一部分：项目总论 4 1.3.1项目所在区域发展情况 5 1.3.2项目发起人及发起缘由 8 1.3.3项目投资的必要性 9 1.4.1项目名称 9 1.4.2项目建设单位概况 9 1.4.3项目地块位置及现状 10 1.4.3.1 位置及出让要求 10 1.4.3.2四至及土地现状 10 1.4.3.3周边社区配套设施 12 1.4.3.4大市政配套 15 1.4.3.5项目周边环境 15 1.4.4项目规划控制要点 18 1、规划用地情况 18 2、土地使用强度 19 3、建筑设计要求 19 4、特殊要求 19 第二部分：市场研究 20 2.1宏观环境分析 20 2.2全国房地产行业发展分析 23 2.2.1行业政策 23 2.2.2市场供给与需求 24 2.2.3行业发展趋势 30 2.3武汉市房地产市场分析 35 2.3.0宏观经济环境分析 35 2.3.1武汉市房地产市场现状 37 2.3.1.1 房地产开发投资额和销售额 37 2.3.1.2 商品房竣工面积和销售面积 37 2.3.1.3 商品房新开工面积 38 2.3.1.4 商品房空置率 39 2.3.2武汉市房地产市场发展趋势 40 2.3.2.1住宅市场需求预测 40 2.3.2.2 住宅市场供给预测 45 2.3.2.3 住宅市场价格走势预测 48 2.3.3武汉市房地产供求分析 52 供应分析 52 需求分析 53 价格走势分析 55 2.4板块市场分析 56 2.4.1片区市场评述 56 2.4.2分区域分析 56 2.4.3徐东片区发展前景 66 2.5竞争力分析 67 2.5.1项目SWOT分析 67 2.5.2.营销策略研究 68 2.6市场风险分析 72 第三部分：项目开发方案 72 3.1项目整体定位 72 3.2规划设计分析 73 1.初步规划设计思路 73 2.规划设计可行性分析 75 3.3项目设计规划定位 77 1.片区规划 77 2.小区整体规划原则 77 3.总平面布置 77 4.交通组织 77 5.规划指标 78 3.4项目建筑设计定位 78 1. 建筑方案总体构思 78 2.平面设计 79 3.立面设计 82 4.设施标准 82 3.5价格定位 83 3.6户型定位 86 第四部分 节能节水措施 86 一、节能措施 86 （一）建筑节能技术 87 （二）采暖系统的保温节能措施 88 （三）建筑节能技术、材料、工艺的应用 88 二．节水措施 88 第五部分 环境影响评价 90 一．环境条件调查 90 二．施工期环境影响分析 90 三．项目建成后环境影响影响分析 92 四 .项目建成后环境保护治理措施 93 五．公众参与 94 第六部分 劳动安全卫生与消防 95 一．劳动安全卫生 95 二．消防设施 96 第七部分 组织机构与人力资源配置 96 一．组织机构设置 97 二．劳动定员 99 三．员工培训 99 第八部分 项目实施进度 101 一、 实施进度制定依据 101 二、项目实施进度 101 第九部分 投资估算 103 一． 投资估算的依据 103 二． 建设投资估算 103 （1） 建筑工程费 103 （2） 安装工程费 105 三． 设备及工器具购置费 106 四． 工程建设其他费 106 （5） 预备费用估算 111 （6） 建设期贷款利息及融资成本 111 （7） 固定资产投资方向调节税 111 第十部分 融资方案 112 一．资金的渠道与方式 112 二．编制资金流动计划，确定资金的需求额 113 三．资金的任用和管理 113 第十一部分 财务评价 114 一．设项目法人项目财务评价 114 二．敏感性分析 115 三．财务评价结论 115 第十二部分：社会评价 115 12.1周边发展现状 115 12.2. 社会影响分析 120 12.3 互适性分析 122 12.4 社会风险分析 122 12.5. 社会评价结论 123 第十三部分 风险分析 125 一、风险因素识别 125 （一）市场风险 125 （二）工程风险 125 （三）资金风险 125 （四）政策风险 126 （五）社会风险 126 二、风险评估 126 （一）风险等级划分 126 （二）风险评估 127 三、风险防范对策 127 （一）风险对策的种类 127 （二）项目风险对策 128 第十四部分：研究结论与建议 129 14.1可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议 129 14.2结论 129 14.3建议 129 第十五部分：附录 130 15.1附表： 130 15.2附图： 130 第一部分：项