中俄互市贸易区商业地块策略沟通报告.pptVIP

满洲里中俄互市贸易区商业地块策略沟通报告 满洲里 — 一个充满蓬勃商机的贸易口岸城市 机遇与挑战 满洲里发展概况 1992年满洲里被国务院批准为首批沿边开放城市后，其经济发展模式有了历史性的跨越，观光旅游经济及满洲里口岸的对外进出口贸易渐渐转变成了满洲里主导的经济模式； 满洲里口岸作为中国最大的陆路口岸，承担着中俄贸易65%以上的陆路运输任务，其对外贸易占内蒙古自治区对俄进出口贸易的80%以上，占全国与周边国家边境贸易的13%，是内蒙古自治区乃至中国对外贸易最重要货物集散地之一； 2008年世界金融危机对口岸边贸经济产生一定冲击，俄罗斯政策多变以及能源和原材料价格持续上涨，导致对俄进口主导商品数量大幅度下降，外贸企业经营陷入困境；然而2011年12月16日，俄罗斯正式加入世贸组织，从此进口关税的平均税率由10%降至7.8%，这就确保了货物能以较好的性价比进入俄罗斯，同时俄罗斯的涉外法律法规正逐步健全，投资环境也正逐步改善，依据入世协议，俄罗斯还将放宽对包括能源、矿山开采、电力、交通运输等行业的外资限制，这些都将有利于坚定企业对俄投资信心，中俄贸易的春天或将再次到来； 满洲里口岸贸易已成为当地政府的主要经济支柱；俄罗斯的成功入世、投资环境改善及政府对基础设施的投资将为满洲里提供发展所需的利好条件 而且满洲里政府投资6个亿，将在铁路南侧、入境口岸的东南侧、市南外环与机场路之间的区域建立新区，其建设重点是将新区与口岸产业园区相衔接，突出满洲里的口岸地位；现市政府现已西迁至此地，加上未来体育馆、科技馆、广电大厦等设施的投入使用，环境的进一步完善，口岸附近新区必将成为集行政中心、休闲娱乐、商务办公、边境互贸于一体的综合型区域。 首批开放城市 最大陆路口岸 对俄投资环境利好 加大基础设施投资力度 项目所处区域位置 国门 市中心 机场 新政府 沿高速路7.6km至机场 距新政府直线距离2.4km 沿五道街4.3km至市中心 沿主路4.5km至国门 本案位置 入境口岸 沿主路3.2km至入境口岸 项目位于满洲里市中心与国门、入境口岸、新政府及机场的交通连接线中心位置；扼守城市主干道，交通环境利好，通达性高 项目所处区域位置 区域位置 本地块位于市中心与国门及通往机场的主路边缘，距市中心4.3公里，交通便捷。 地块周围路网环绕，可通过西外环路直接到达新政府所在地。 地块交通条件良好，使本案具备一定升值潜力。 具体位置 都市绿洲生态酒店 套娃广场 在建的体育馆 项目所处区域现状 项目所处区域目前尚未成熟，仍较为荒凉；区域内套娃广场、都市绿洲生态酒店、在建的体育场馆和万达广场均为区域内标志性建筑。 区域内体量10万平米的万达广场将作为一个重要的商业配套。 该区域目前公共设施尚不成熟，从市中心到本地块有一段距离，区域目前正处于发展规划阶段。 区域优势 满洲里口岸贸易、旅游产业发达，有利于区域基础设施建设投资不断推进。 区域道路交通环境优越，通达性较高。 先期建成的万达广场将在未来凭借其强大的品牌影响力，吸引大量人流来本 区域消费，从而带动区域商业快速发展。 区域劣势 该区域目前公共设施及配套尚不成熟，区域整体仍较为荒凉。 从市中心到本地块尚有一段距离，为城市陌生区，区域认知度不足。 所处区域优劣势分析 本体属性界定 项目基本指标 用地面积 59898平米 用地性质 商业金融 建筑密度 28% 容积率 1.1-1.2 绿化率 35% 建筑限高 9m 建筑风格 欧式 本案为商业金融用地，地块呈刀把状沿道路展开，利于增加商业展示性。 用地面积接近6万平米，容积率在1.1-1.2，为小体量低容积率属性项目。 9m建筑限高结合欧式建筑风格，有利于打造独具风格的商业街建筑。 地块规划指标较为优良。 项目属性界定 本项目为满洲里市中心连接国门、入境口岸、机场及新政府的必经之处，且随着万达广场的逐渐成熟，本区域必将成为未来热点的商业板块。（万达广场规划建筑面积10万平米，目前商业气氛未培养成熟，但凭借万达广场在国内较高的品牌知名度，未来必将成为区域商业氛围形成的强有力支撑） 本项目未来经营业态应与万达广场有所区分，避免业态结构形成直接竞争；建议结合地块自身规划条件，引入非常规商业元素（玉石文化），打造独具特色的商业街。 项目属性界定 成为满洲里旅游购物新去处！ 打造成为入关后首个高端文化商业步行街 因此本项目条件 商业市场现状 中俄互市贸易区 万达广场区 市中心步行街 五道街底商 区域 商业现状 售价及租金 中俄互市贸易旅游区 当前仅少量商业开业，经营受季节影响严重 2米宽货架年租金4000元 万达广场 在建 预售价：21000元/平米 市中心步行街 商业繁华地带，店铺较多，但多为散租 受店铺位置、店铺大小、经营程度影响较大，年租金5000-50000元不等 五道