保利新都项目定位和整体发展战略.ppt

5 深圳●华侨城增值举措 内城展示——酒店业和观光商业 依托优美的景观、良好的环境，在纯水岸的核心区域规划了面向外国人、大型企业高层管理人员的酒店式公寓。把酒店式公寓放在住宅区里规划，这是一种的新的手法 经过3年的开发建设，纯水岸已经形成了自身独特的休闲观光商业体系：丹桂轩、Illy咖啡、SPR咖啡、可颂坊、古罗马咖啡和舞鹤等商家的入住，成为波托菲诺旅游主题地产又一大看点。 案例研究结论：城市社区增值的KPI体系分析 KPI体系 功能化体系 单体建筑的魅力 硬性指标 多功能多层次的建筑 合理的交通体系 建筑形式 内因 外因 城市配套资源的影响 捷运系统对项目价值的影响 城市文化资源的影响 识别系统的魅力 时间的魅力 建筑集合的魅力 演绎重大事件的舞台 功能评价指数体系 看不见的高层聚集地 建筑细节的魅力 人文符号 区域标识 软性指标 步行系统 特色符号语言 纪念性/风格化建筑（群） …… 精神归属中心 人的活动及心理感受 人的活动引导 人的消费心理引导 功能化体系 单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击——标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建，并且多采用国际竞标的方式 硬性指标 多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、多功能公寓、容纳国际一流企 业的写字楼、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的住宅 合理的交通体系：通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道 建筑形式 识别系统的魅力：世界性、one and only、必游之地、开放性、设计的魅力、国际化的指示体系 时间的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力 建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告 演绎重大事件的舞台：国际性活动场所（会展、拍卖）、国家级活动的场所 功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、交通指数…… 看不见的高层聚集地：名流、政要、新闻人物的会所 建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜 案例研究结论：城市社区增值的KPI体系分析 人文符号 区域标识 软性指标 步行系统 特色符号语言 纪念性/风格化建筑（群） …… 精神归属中心：仪式感建筑/文化交流场所 人的活动及心理感受 人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归属感 人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造 案例研究结论：城市社区增值的KPI体系分析 第二部分：跳出现状外的案例研究 第一部分：基于现状提出问题 第三部分：总体的开发策略 项目开发策略 项目如何实现价值？[规划创造价值] 住宅如何成为现金牛？ 公园作为问题如何转换？ 需要确立怎样的形象为大盘起势？ （不走寻常路，赝品模式不符合项目气质） [概念/营销提升价值] 机会—— “非社区”的成都 项目开发策略 开发方向： 新都市vs中心城 新都市：松散低密度、汽车优先、功能单一，易形成“卧城” 中心城：成本高昂，漠视生态 　　　　创建 成都城市社区 Chengdu City-community 功能复合（mixused) 紧凑(compact) 适宜步行(pedestrian-friend) 珍视环境(enviroment caring) 成都城市社区 Chengdu City-community “中心区”的成都 中心城：成本高昂，漠视生态 新都市：松散低密度、汽车优先、功能单一，易形成“卧城” 以项目为中心的区域动态实施计划 ——NOVA都市新建计划(成都城市社区) 多元化/开放/融合/高效 产业密切相关——居住、旅游观光、社区服务体系 城市功能 社区封闭/人车分流 安全、尊重、独立空间 社区功能 外城 开放的城市功能 内城 相对独立与私密的社区功能 外城 内城 社区封闭 连续的城市空间 关联：与城市被迫隔离 混合体干扰/不成为社区 关联：开放≠社区 公园开发策略 利基点： 项目资源要素整合 完成项目及周边的商业配套 与社区住宅的契合度 能形成独立盈利能力的产业特征 能吻合政府部门相关要求 生态的、文化的、产业化 1 临湾而建，高低错落： 愉景湾的物业形态为高、低层电梯，多层洋房，别墅等多种物业形态，各类物业尤其是别墅物业，受到香港本地和外籍富豪的青睐。 香港●愉景湾 1 豪华配套，霸气十足： 私人的人造沙滩 ?四个会所：高尔夫球会、游艇会、康乐会、海澄湖畔住客会所?其他设施包括网球场、壁球室、台球室、游泳池、健身室、桑拿及蒸汽浴室等 香港●愉景湾