丰都金港商贸城项目可行性申请报告.doc

第 PAGE 2 页 共 NUMPAGES 25 页目 录一．项目总论1．1 项目背景1．1．1 项目名称1．1．2 项目实施单位1．1．3 报告编制依据1 .1. 4.项目建设和内容1. 1. 5 投资估算和资金筹措1．2 可行性研究结论1．2．1 市场预测1．2．2 项目建设进度1．2．3项目综合评价结论二．项目投资环境和市场研究2．1 市场宏观背景2．1．1 丰都县投资宏观背景2．1．2区域发展及前景预测2．1．3宏观市场与本项目发展借鉴2．2 县城区域市场分析2．2．1 区域市场界定2．2．2 丰都县宏观商业环境调研2．2．3商圈调研情况及分析2．2．4 市场分析有关结论三．项目建设意义3.1 提高丰都城市竞争力，助推丰都滨江商业中心的形成与发展3.2 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台3.3扩大并健全本土旅游商品和特色产业贸易流通平台3.4增加税收，为丰都启动一个新型重点性商贸企业3.5解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义3.6依据丰都城市升级改造政策，深化提高丰都商贸业的升级发展四．项目建设分析4．1 项目情况4．1．1 项目基本情况4．1．2 项目周边环境4．2 项目SWOT分析4．3 项目评价五．项目经营业态定位及项目评估5．1 项目经营业态定位5．2 方案评估意见六．项目建设进度安排6．1 有关项目进度计划说明6．2 项目进度横道图七．项目运营及机构设置7.1 项目运营7.2 机构设置八．投资估算与资金筹措8．1 项目总投资估算8．2 资金筹措九．项目财务收益概算9．1各类物业收入估算9．2项目利润十．财务与敏感性分析10．1 赢利能力分析10．2 社会效益和影响分析10.3项目风险及防范建议十一． 结论一．项目总论1．1 项目背景1．1．1 项目名称项目名称为《丰都金港商贸城》1．1．2 项目实施单位《丰都金港商贸城》将由重庆日珥实业有限公司独立开发。重庆市日珥实业有限公司是一家集房地产开发、物业管理、商贸流通为一体的多元化综合性商业地产投资开发企业，公司资金实力雄厚，具有商业地产投资开发领域丰富的成功实践经验。现由丰都县政府对外招商引资而投资丰都。1．1．3 报告编制依据报告编制依据为：丰都招商引资政策，丰都县2009年政府工作报告，丰都县城商业调研，本项目的现状，相关物业设计规范。1 .1. 4.项目建设内容项目建设地址：本项目位于丰都县城河北步行街下段至滨江路段，包括丰都县原食品公司综合楼商场部分。项目建设内容: eq \o\ac(○,1)规划建筑面积（含步行街回租物业）为7799.09㎡，由仓储式农贸市场、百货类商场（旅游商品、丰都特产、男女服装类、鞋类、童装类、服饰饰品类、皮具类等）组成； eq \o\ac(○,2)规划建筑面积为3247.1㎡KTV娱乐场所，由KTV娱乐包房、大厅,休闲区等组成。1．1．5 投资估算和资金筹措本项目的建设投入资金约5982万元（具体明细见本报告第八章8.1节），由开发商重庆日珥实业有限公司的自筹资金、银行项目贷款、政策补助等三部分组成。1．2 可行性研究结论1．2．1 市场预测 各类物业收益： eq \o\ac(○,1) 前10年物业租赁总收益：2350万元； eq \o\ac(○,2) 前10年物业管理费收益：110万元 eq \o\ac(○,3) 前10年休闲娱乐场所收益：6800万元上述1-3项收益总计：9260万元。项目利润：前三年利润：前10年总收益—前10年总投入=前三年利润，为：9260万元—5982万元=3278万元，第五年期公司可收回项目投资资金，第六年起公司开始盈利，十年内公司预计盈利3278万元。1．2．2 项目建设进度本项目目前已完成自有物业的购进，基本完成步行街商业街铺的回租工作，预计经项目立项通过后可进行项目的后续设计与施工，在今年下半年可开展招商销售工作，预计在年底前可实现项目的试营业或正式开业。1．2．3 项目综合评价结论《丰都金港商贸城》是基于县政府关于丰都县城升级改造工程的立足点上的，以项目的地域优势以及滨江带景观特征，综合规划滨江带为丰都县城区域批发基地的政策优势，由公司投入充足的资金，通过深入市场研究，准确的项目经营业态定位和优秀的方案设计，以实现项目提升丰都商贸形象，产业升级，为丰都县城区域商业提升发挥应有的推动作用。通过商贸城的运作可提供更多的就业机会和小额创业平台，也能够满足一些丰都返乡打工群体在丰都就业和创业的良好平台。综上，我们认为：项目进行商贸街的开发建设是可行的，项目的改造和提升，可实现丰都县现有商圈的产业升级，拉动地方消费潜力，提供创业投资平台，体现出巨大的经济效益和社会效益。二．项目投资环境和市场研究2．1 市场宏观背景2．1．1 丰都县投资宏观背景丰都县城