东源煤电集团呼市腾飞路地块房地产项目可行性研究报告.docVIP

东源煤电集团呼市腾飞路地块可行性研究报告 ?目 录 第一章 项目决策背景 1.???? 内部因素 2.???? 外部因素 第二章 项目概述 1.?? 项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境分析 第三章 项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价 第四章 呼和浩特定位背景分析 1、房地产政策概况对本项目的影响 2、呼市房地产经济背景分析 2.1呼市概况 2.2呼市宏观经济影响关系分析 2.3如意河新区城市规划概况及对本项目的影响 3、呼市总体房地产市场 4、项目所在地竞争对手分析 4.1如意河新区房产市场 4.2如意河新区高层市场调研 5、区域内重点竞争对手分析 第五章 项目市场定位 1、SWOT分析 2、目标客户定位 3、项目功能定位 4、产品及价格定位 第六章 规划设计要点 1.?? 初步规划设计思路 2.?? 规划设计的可行性分析 第七章 投资收益分析 1.?? 成本预测 2.?? 税务分析 3.?? 经济效益分析 第八章 可行性结论 1.?? 项目优势 2.?? 项目劣势 3.?? 结论及建议 ? 第一章 项目决策背景 ? 一.内部因素 本案作为公司首个运作的房地产领域的商业项目，在目前项目规划处于审批手续的报批阶段及项目各种手续变更形式尚不明朗的情况下，如何利用相关房产政策将项目过户到公司名下，并利用良好的市场时机实现项目的利润最大化，使这次决策与市调势在必行。 二.外部因素 该项目具有良好的外部环境，其位置处于呼和浩特市区（以下简称呼市）的东部, 行政区划为如意河开发区，该项目所在区域有如下特点和优势: ① 根据呼市总体规划，如意河新区在未来大部分用地规划为教育行政办公、金融科研、居住用地。 ② 经济发展状况来看，该项目所在的如意开发区是呼市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点较高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于其他区域，如塞罕区，玉泉区，回民区等。 ③ 沿项目腾飞路向南200米左右自治区政府、发改委、公安局、财政厅均坐落此处，新的省级行政中心在此，必将带动土地快速升值。 ④ 项目紧邻首府第一大道，新华大街，另有机场国宾道，东二环路，海拉尔东路，滨河路等，距离白塔机场，火车东站距离较近，流畅的立体交通，构筑项目自身周边优越的交通网络。 ⑤ 沿新华街向西三公里处，呼市市级政府在此，地段升值潜力极大。 ⑥ 项目南侧为500亩城市生态公园,北有如意广场，东有东河，向西有乌兰恰特大剧院，临近内蒙古国际会展中心和内蒙古博物馆，将逐步建设成为以水景和生态环保为主题的高档文化休息居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。 ? 综合以上各种因素，为公司在此地块建设一个高档商住功能综合体的项目提供了一个良好外部环境。 ? ? ? ? ? ? ? ? 第二章 项目概述 ? 一.宗地区位及用地 1.项目区位 该宗地位于呼市区东部,位于如意开发区腾飞大道东侧,行政区划属于如意开发区，项目向北距离呼市市级行政商圈仅3公里，向南距内蒙自治区行政中心仅2公里，地处新城市核心区的核心地位。 城市主干道新华大街，白塔机场使项目与外界交通联系相对便利。 ? 项 目 区 位 图 ? ? 2.项目用地 该项目宗地目前为划拨教育用地，毛地面积约7747平米,目前为呼市民族民间艺术专修学校用地。该宗地目前正处于证件有效办理之中，规划性质须重新议定，权属也需要进一步明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表： 名称 面积(平米) 折算成亩数 毛地面积 7772.4 11.7 可建设用地面积(含退红线距离后) 6997 10.5 建筑限高(M) 68 建筑密度（%） 30 公建面积 未知 绿化率 未知 容积率 6左右 预计可建建筑面积 42000平米左右 用地性质 教育用地（目前） 用地取得方式 划拨（目前） ?二.宗地现状 1.四至范围: 西临腾飞大道，东临内蒙古博通机电有限公司，南北两个地块均为内蒙古慧坤房地产开发公司的土地。 2.地势状况 项目整体形状为长方形，东西长157米，南北仅为49米多，仅有西面一面临腾飞大道，相对偏小的地块、狭长的土地形状及狭窄的单出入口不利于本案项目整体规划。 项目用地主要为学校的校区,地势平坦,场地标高与腾飞大道标高基本相一致。 3.地上