综合体经营分析商业业态规划规划建筑设计.pdfVIP

第八章 城市/商业/建筑综合体商业业态规划与建筑设计 一、综合体开发定位总体思路 1、定位需满足的目标 符合城市整体发展要求，符合政府控规要求； 具有鲜明特色，体现项目地段价值； 符合市场要求，实现整体开发与经营目标。 2、定位依据： 3、霍金斯“消费者决策过程模型” 4、三位一体定位方法 二、综合体商业形态定位 市场市场 超市超市 购物中心购物中心 核心价值区核心价值区 时尚精品时尚精品 专业店专业店 百货百货 三、综合体商业形态构成 四、综合体商业零售业态 按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈 开设集中商业的可能（临街商业不计入）。 零售饱和理论公式： IRS = C * RE / RF C： 潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF： 营业面积 1、商业零售业态商业规模的设定 2、商业零售业态极限规模测算表 3、商业零售业态引力模型 五、综合体商业街 1、商业街分析需要解决的核心问题 商业街的长度和宽度； 商业街的辐射半径； 商业街与平行干道的距离。 东京商业街长度一般为 600-1200M ，平均 880M ；商业街辐射半径为 250-650M，平均辐射半径为420M 。 东京商业街平均宽度 六、综合体商务 城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区 域的主导功能和区域的重要性程度的影响 城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容 城市商务物业供给总量和供给结构； 城市商务物业需求总量和需求结构； 城市商务物业供给矛盾分析； 城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动 和市场吸纳量预测未来市场需求）； 确定城市综合体对城市中心商务的分流指数； 中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量。 七、综合体酒店 1、城市综合体的酒店规模估算 E = N * P * L / （T * K ） E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天数 T : 全年可逗留天数 K : 床位的利用率 八、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 城市综合体需要在市场可行的前提下才能建设，因为城市综合体规模，投资 巨大，必须建立在可持续经营的基础上，根据经营要求做好建筑策划，其中酒店 和商场都可以策划专门的主题，互相配合做好人流动线及设施共享。 下面我们 以福冈博多运河城和国内商业综合体案例说明商业综合体的经营分析和建筑策 划工作。 日本博多运河城在福冈地图中的位置 市旅游业。事实证明，项目开业后经济效益良好，大大提升了福冈的城市知名度， 吸纳了更多游客前来福冈考察消费。 日本大型综合项目博多运河城的成功不仅是设计的成功，更重要的是项目的 日本开发商具有开阔的眼光，不仅有充足的市场调查与商业经营策划经费和设计 费用，而且给予市场研究、商业规划和建筑设计非常充足的时间。反观中国的商 业地产开发商不是政府要求提前竣工，就是发展商忙于回收资金而提前盲目开 工，中国商业地产缺乏精品的真正原因是浮躁，缺乏打造精品的长久式思维导向 与执行能力。 中国要在商业地产领域站在世界之巅，就必须由发展商牵头，共同沉下心来 打造能够在世界商业地产领域占有一席之地的精品，具有世界水平的经营效率， 同时在建筑与服务方面具有民族特色。 商业地产项目是风险大、收益大的项目，普通的开发商不具备打造精品购物 中心的资源和能力。 福冈博多运河城开发与运营的系统流程不仅对