2010苏州街房地产项目可行性申请报告.doc

本报告内容概述： 一、未来发展 根据我们对北京市场的了解和判断，我们认为，北京的写字楼市场在未来的发展势头是十分良好的。未来一段时间内，写字楼的整体销售涨将回落到稳定的5%市场正常水平。北京中关村地区的写字楼市场在未来的发展前景是比较乐观的，租金及售价也将会稳定增长。并且该区域写字楼现在已经处于基本满租状态，预计未来供应项目很少，势必会让中关村地区未来的写字楼市场需求提高，这样，该区域将处于供不应求的局面，会使中关村区域写字楼的销售，租赁等情况高于北京市的平均水平。 二、本项目价格 根据我们对周边项目的分析和判断，我们认为，本项目入市时写字楼部分的销售价格为不低于40000元/平方米，地上商业部分的价格不低于60000元/平方米，地下商业部分的价格不低于30000元/平方米。 三、结论 按照本项目预计建设开始，至销售完毕的时间周期为4年，在本项目入市时写字楼预计价格为40000元/平方米，地上商业部分价格为60000元/平方米，地下商业为30000元/平方米的情况下： 1、土地以12.5亿元转让，年静态回报率8.68%，4年静态回报率34.7，我们认为回报率偏低。 2、土地以11.5亿元转让，年静态回报率10%，4年静态回报率40%，我们认为此回报率适中，可以接受。 3、土地以9亿元转让，年静态回报率15%，4年静态回报率60%，我们认为此回报率较高，可以接受。 详细分析过程见下文  项目概况 1、地段位置 本地块位于北京海淀区北三环苏州桥西北角，属于中关村核心区边缘位置。 2、交通 项目东临万柳东路（苏州街），南靠长春桥路，紧临城市主干道三环路，交通便利，四通八达。距地铁10号线苏州街站和地铁4号线人民大学站各约1500米。 3、基本参数指标 总用地规模：25426平方米 总建设用地规模：18026平方米 代征道路用地规模：7400平方米 总建筑面积：122800平方米 地上建筑面积：78722平方米 其中商业24030平方米，写字楼54692平方米 地下建筑面积：44100平方米，其中商业6560平方米 容积率：4.0 建筑高度：70米 绿地率：30% 车位：地下644个 建筑方案： 主楼四栋，地上8～18层不等，地上1～3层为商业，其余为写字楼 主楼北侧有一栋5层综合服务楼，商业用途 地下4层，为商业、车库、服务配套 4、项目现状 项目立项、规划建议书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、国有土地使用权证、开工手续齐全； 大市政水电暖等都已完成，七通一平； 土地出让金已全额缴纳； 项目需要有1.6万平米回迁户 北京市写字楼市场分析 写字楼市场状况 2010年3季度，北京写字楼市场旺盛势头不减。新增供应继续减少，需求持续快速增长的情况下，市场空置被持续消化，甲级写字楼平均租金水平已接近2008年中的历史高位。 三季度国家对住宅市场的调控进一步严厉，而通货膨胀预期更为加强，导致股市和商用物业销售市场获得了更多资金的投入，价格稳定上涨。 近期政府部门对公建立项项目的规划审批更趋严格，在北京LOFT等擦边球式设计已被事实禁止，导致更多项目重新回归办公用途投入销售市场，销售型写字楼项目供应有所增加。 市场新增供应状况 销售型写字楼供应情况 2010年3季度北京新增销售型写字楼概况表 项目名称 地址 可销售面积 (㎡) 销售证号 销售价格 亦城国际中心 开发区13号街区 27685.12 京房售证字（2010）开1号 16800元/平方米 石龙高科大厦 门头沟区石龙经济开发区永安路20号 17623.58 京房售证字（2010）181号 7294元/平方米 方恒国际中心 朝阳区望京新城B区 24113.13 京房售证字（2010）179号 28593元/平方米 北京苏活（福亿家园办公） 顺义区李桥镇机场东路 8025.82 京房售证字（2010）177号 15000元/平方米 朝阳广场北区（联合置地中心） 朝阳区朝外大街1号地 97526.79 京房售证字（2010）173号 38000元/平方米 融科资讯中心（D座） 海淀区科学院南路6号联想科技园2期 34874.7 京房售证字（2010）172号 23395元/平方米 北方中惠国际 石景山区鲁谷银河商务区F地块 95270.33 京房售证字（2010）231号 25000元/平方米 销售新盘来源：北京市房地产交易管理网（ HYPERLINK ），销售新盘以拿到销售证为准 2010年3季度，北京市写字楼市场的新增供应项目数量增多，但新增可销售面积有所减少。新增销售型写字楼项目有7个，供应总面积约30万平方米，其中朝阳广场和融科资讯中心分别属于东二环和中关村这两个热点商务区，方恒国际中心则位于望京这个新兴商务区，北京市核心商圈可销售写字楼再次