港澳现代城项目投资建议书.doc

目录 第一章 总论 1 一、项目基本情况 1 二、建设单位基本情况 1 三、可行性研究报告编制单位 2 四、可行性研究报告编制依据 2 五、主要技术经济指标 2 第二章 项目对政策的符合性和建设的必要性 3 一、项目建设符合国家的发展规划和天津市的产业规划 3 二、项目建设的必要性 4 第三章 市场分析 6 一、产品定位及竞争力分析 6 二、市场供需分析 6 三、市场前景分析 8 第四章 项目选址及建设条件 12 一、项目的选址位置和土地性质 12 二、地块的现状及建设条件 12 第五章 建筑方案 14 一、项目指导思想与规划原则 14 二、总体规划 14 三、建筑平面布局及规模 15 四、建筑方案 16 五、技术指标 17 第六章 公用工程 18 一、编写依据 18 二、给排水系统 19 三、采暖、通风系统 22 四、电气系统 25 第七章 节能专篇 30 一、编制依据 30 二、节能措施 30 三、节能管理 33 第八章 生态环境影响分析 35 一、编制依据 35 二、选址环境条件 35 三、环境影响分析 36 四、环境保护方案 37 五、环境影响评价 39 第九章 消防工程 40 一、编制依据 40 二、项目的建筑分类和耐火等级 40 三、总图防火 40 四、建筑防火 40 五、消防给水 41 六、空调通风消防 42 七、电气消防 43 第十章 项目实施进度 44 第十一章 投资估算与资金筹措 45 一、投资估算依据 45 二、项目建设投资估算 45 三、总投资估算 46 四、资金筹措 46 第十二章 财务评价 47 一、评价依据和数据来源 47 二、基础数据和参数选取 47 三、财务预测 48 四、财务分析 50 五、评估结论 54 第十三章 社会效益评价 55 一、概述 55 二、社会效益分析 55 三、评价结论 56 第十四章 结论 57 第一章 总论 一、项目基本情况 （一）项目名称 港澳现代城项目 （二）建设单位 天津港澳商品城有限公司 （三）项目位置 项目地址位于天津滨海新区保税区内，四至范围为东临保税区国际大酒店，西至临港路，北至京门大道，南至天津物资储备局833处。 （四）总体规模及建设内容 项目总投资额为11.3亿元人民币。项目用地面积43000㎡，总建筑面积为192571㎡，其中地上建筑面积147869㎡，地下面积44702㎡，内容为： 38层高层商住楼1栋，建筑面积128869㎡（其中商业裙房16868㎡），地下一层7600㎡，地下二、三层8878㎡。 单体办公楼36栋19000㎡，地下一层28224㎡ 二、建设单位基本情况 企业名称：天津港澳商品城有限公司 公司类型：有限责任公司（台港澳与境内合资） 法定代表人：郭小平 注册资本：1180万美元 出资比例：香港北京通恒电子有限公司（港方）出资295万美元，（占总出资额的25%）； 中国榆次新瑞设备材料有限公司（中方）出资885万美元， （占总出资额的75%）。 企业地址：天津港保税区京门大道411号 三、可行性研究报告编制单位 天津晟嵘工程建设项目管理咨询有限公司 咨询资格证书编号：10220060035 四、可行性研究报告编制依据 1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 2、国家现行设计规范及标准 3、项目单位提供并承诺其真实性的其他有关资料 五、主要技术经济指标 表1-1主要经济技术指标表 单位：平方米（㎡） 分项 指标 1.总用地面积 43000 2.总建筑面积 192571 2.1地上总建筑面积 147869 2.1.1高层地上建筑 128869 2.1.2地下一层 7600 2.1.3地下二层、三层 8878 2.2单体办公楼 47224 2.2.1栋单体办公楼地上 19000 2.2.2地下一层 28224 3.建筑密度 31% 4.容积率 3.4 5.总投资（万元） 11.3 6.建设周期（年） 2.5 第二章 项目对政策的符合性和建设的必要性 一、项目建设符合国家的发展规划和天津市的产业规划 （一）项目的建设符合《天津市城市总体规划》(2005年——2020年)的内容要求 在《天津市城市总体规划》(2005年--2020年)内对天津市空间布局的规划中，明确“滨海新区核心区是城市副中心。规划以科技研发转化为重点，大力发展高新技术产业和现代制造业，增强为港口服务的职能；积极发展商务、金融、物流、中介服务等现代服务业，提升城市的综合功能。加强对该开发区的合理开发与建设，从而拉动全天津市经济的健康发展”，本项目的建设正是《天津城市总体规划》的内在要求。 港澳现代城项目的建设，可以直接提升保税区商务载体能力和服务水平，改善商务居住办公环境，并且商业配套设施