华立时代广场商业策划.ppt

策划内容;Part 1 项目背景;位置;项目情况;步行街;项目周边情况;项目筹备及开发进度;Part 2 大渡口区位及社会经济研究 ;在主城区中处于边缘化地位;城市重工业区 经济总量小，位列主城区群下游 原为重钢服务的基地型城区，产业工人聚集。 重钢在职员工2.7万人，大系统的相关人员共8.7万人（包括退休工人），超过全区常住人口1/3。 城市形象：落后工业区，市民认知度低;大渡口商业消费基础薄弱;;;华 福 路 ;轻 轨 二 号 线;轻 轨 二 号 线;Part 3 商业情况研究;重庆五大商圈发展情况及借鉴意义;各商圈发展目标;借鉴;重庆百货、超市发展;区域内商业中心，商业聚集度高 要求辐射范围内达到一定数量的人口 目标消费者有一定的购买力 要求有其他配套相辅 以家乐福为例： 其进驻要求中心区人口达到50万，辐射商圈内人口达到80万。 以大渡口区来看，虽然该??未有家乐福，但人口仅有20多万，远未达到开店规模；且大渡口区商业聚集度较低；另外该区住宅对外区购房者吸引力不足，现有的购房者大多是本区的二次置业者，消费力没有增加；以其他品牌商家的进驻情况为参考，如麦当劳或肯德基没有进入大渡口。;大渡口区商业布局：;经营业种;经营档次： 传统工业区，商业定位低 以满足本地居民日常基本需求为主，品种单一、同质化竞争严重，整体经营档次较低。 区府附近新建的餐饮业以中档为主，但供给量偏大。;项目商圈现状特点小结;收入水平： 2003年大渡口城市居民人均可支配收入8031元。 2003年重钢职工平均工资21090元。 商圈范围内人口评估： 项目1公里范围内居住人口评估 商业中心居住人口：2.6万人 九宫庙现居住人口：2.7万人 合计：约5.3万人 项目3公里范围内居住人口评估 商业中心居住人口：2.6万人 九宫庙居住人口：2.7万人 新山村居住人口：3.1万人 跃进村居住人口：4.8万人 八桥镇（约1/2）人口：1.9万人 合计：约13.2万人;消费构成仍以衣食住行为主;消费外流严重;需求特征;质量、信誉、价格仍然是消费者关注的三大因素。 消费者对产品档次关注度不高，显示仍是以满足基本需求的较低端消费为主。;知名百货及步行街在本区较为缺乏，且消费者对其认同度较高。;大渡口商圈与市级、片区商圈的比较;现有条件： 大渡口需要一个商业中心 已有商业中心的规划 交通条件不断完善;Part 4 大渡口区商用物业研究;近年大渡口区商用物业增长迅速，供求平衡;未来几年大渡口区商用物业供应量猛增;大渡口区商用物业产品形式;大渡口区商用物业开发模式;大渡口区商用物业产品特征;大渡口区商用物业租售概况： 大渡口区商用物业售价较低 租金水平较低 投资回报率较低 松青路二、三层商铺以及离中心商业区较远的南部新住宅区底商门面空置率较高;近年大渡口区商用物业售价和租金增长迅速，两年内上涨一倍，售价上升速度比租金快； 南部新住宅区商铺门面售价从两年前3000多元/m2起上升到目前6000多元/m2，租金从20元/m2上升到目前40元/m2。;大渡口区在售物业主要为住宅底商和沿街商铺，出售商铺层数一般为1～2层； 沿街门面单价6000～30000元/m2，二层3000～4000元/m2，商铺总价主要为20～80万元。 靠近钢花路老商业区和区府附近商铺价格较高。南部新住宅区底商价格由北向南递减。;租金地段特征;热销商铺特征;租售率;投资回报率;大渡口商用物业中小投资者特征分析;区域商业竞争情况;区域商业规模;香港城项目概况;天泰金地广场项目概况;国瑞城项目概况;区域同类型在建项目对本项目的影响;区域同类型在建项目对本项目的影响;区域同类型在建项目对本项目的影响;区域同类型在建项目对本项目的影响;区域同类型在建项目对本项目的影响;区域同类型在建项目对本项目的影响;Part 5 商业发展定位研究;项目SWOT分析;优势;劣势;机会;威胁;威胁;威胁;制约项目发展的关键因素;制约项目发展的关键因素;项目发展的关键制约因素;发展模式选择;综合商业模式;百货的引入;主题商业模式;主题商业经营内容选择;重庆家居市场基本情况;家居消费市场空间;“家居”市场形式;“家居”市场形式;重庆建材家居市场规模及分布;重庆建材家居市场发展情况;家具卖场数量少，分布散，低档次经营为主;北城天街家居街;北城天街家居街;租金水平;项目发展家居主题商业的利弊;项目发展家居主题商业的利弊;两种商业模式的对比;商业模式选择的考虑;商业模式选择的考虑;经营主题定位;以“生活”、“家庭”、“家居”为主题核心;以百货为主力店;以百货为主力店;时代生活MALL;时代生活MALL;时代生活馆;主导功能;家居革命区家居文化创造者;家居革命区; 家具销售区;;室内装饰系列;厨卫、小五金