世联：解读新国五条20130303.pdfVIP

【世联楼市新评】（2013）之五 晴空飘来的第一朵黑云 2013-03-03 3 月 1 日晚，国务院下发了 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，这也是对2 月 20 日国务院常务会议出台的新“国五条”的细化和补充，体现了调控政策的连贯性和持续性。相比来 看，实施细则比市场预期更加严厉。比如：规定限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括 所有新建商品住房和二手住房；房价上涨过快的城市，将提高二套房贷首付比例和贷款利率；二手房转让 个人所得税应依法严格按转让所得的20%计征；强化预售资金管理等等。如果说新“国五条”的出台仅仅 是稳定市场预期的话，那此次实施细则的发文更表明了中央对房地产市场调控的坚定决心。实施细则的出 台势必会对当前火热的房地产市场造成一定冲击。 二手房市场交易成本增加，置业需求将被逐步挤出 实施细则规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款的1% （房产证满5 年并且是唯 一住房的可以免除）统一为转让所得的20%计征。此前市场普遍按照总房款的 1%计二手房所得税。若这 项政策得到严格实施，将直接增加二手房交易成本。交易税费的上升预计将在短期内明显削弱二手房臵业 需求，对投资性需求打击较大，二手房市场成交量将显著回落。 不可忽略的是，新政也将阻碍改善性需求的入市，同时或造成未来租金进一步提升：1、通过提高二 手房交易个人所得税意在打击投资投机性需求，但在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成 本，从而削弱需求导致成交量下滑；2、原先潜在业主转买为租，从而推升租金走高。 强化信贷政策 ，结构性收缩二套房贷将影响未来成交 实施细则强调差异化个人房贷，规定“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人 民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。” 信贷政策在细则中再次提及，除了强化此前政策的严格执行以外，还针对房价上涨明显的城市二套房贷首 付与利率提出从严要求，对近期房价上涨过快的城市将进行结构性施压。 信贷是影响房地产成交最为主要的因素。如果部分地区出现二套房信贷的调整，其对成交必然受到重 大影响。从 2010 年 “4.15”新政后世联的交易数据来看，出台的信贷政策效果明显，购房的银行按揭比 例下降明显，一线城市下降的幅度是二三线城市近五倍。同时，新政后上门量和成交量双双呈现下降的趋 势，其中一线城市成交量下降的幅度较二三线城市大。2012 年下半年以来，随着楼市持续热销，个人住 房贷款也日渐火热，2012 年个人购房贷款全年增加9610 亿元。但随着近期“国五条”及其细则的出台， 已有银行收紧房贷。信贷收缩将在一定程度上影响未来楼市成交量。 规范和严格执行统一限购政策，将导致成交量下降 实施细则对限购方式进行统一标准，在限购区域的划分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步 严格要求。比如规定 “限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手 住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”等。预计房价上涨压力较大的已限购城市将直 接提高限购标准，其他出现房价过快上涨情况的城市，不排除加入限购范围。从已执行限购城市的原有标 深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路深圳发展银行大厦13 层 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联楼市新评】（2013）之五 准来看，58%的城市限购区域并未覆盖所有行政区，而以市区范围界定，新 “国五条”细则对这些城市将 有明显收紧。限购区域的扩大对于成交量必然有着较大的影响，从过去执行的情况看，覆盖所有行政区域 的城市成交量下滑幅度要超过在主城区内限购的城市。限购范围扩至所有行政区将打击不合理需求，阶段 性导致成交量下降。 房产税扩围主要影响市场预期 ，长期看对房价影响小 实施细则指出“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。” 如果房产税扩围，预计房价上涨过快的一线城市和部分热点省会城市更容易被纳入扩大试点范围，如北京、 深圳等。但就重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，征收房产税短期内会带动房地产价格的下降， 但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。房价的上涨归根