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旭汇南山写字楼补充报告 目录 比较维度： 区域氛围 未来规划 价值实现 市场需求 政策影响 产权年限 市场空白 深港西部通道计划2006年底通车，将成为深港之间第4条陆路通道。 届时，全国约5成的出入境车辆将通过该通道进出，口岸车辆日设计通过能力为5.86万辆。内地游客前往香港新机场、迪士尼乐园的时间将大大缩短。 货车为4.32万辆次/日； 小汽车近期1.39万辆次/日，远期为2.8万辆/日 大客车为1 500辆次/日 旅客的设计通过能力为6万人次/日，其中乘坐大巴的旅客为4. 2万人次/日 目录 客户选择及需求 客户选择及需求 客户选择及需求 客户选择及需求 客户选择及需求 客户总结： 本项目所选择的客户就是目前周边写字楼物业反映的客户群体，其特征是相似的。 从行业上主要集中了电子科技公司、软件公司、物流公司、实业公司、咨询服务公司、金融、贸易公司等。 规模中等，基本实现稳定，属于成长型公司，比较注重产品的性价比、办公区位，兼顾企业形象的展示。 目录 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 产品创新 目录 写字楼案名建议：品牌背书 旭汇大厦 住宅案名建议：格调系列 星彦提出本项目物业发展方向： 中高档 纯商务写字楼 产品创新 项目研判 客户需求 案名建议 客户的需求？ 项目研判思考—— 10% 11% 40% 　 10% 　 物流 25% 33% 32% 西海岸大厦 40% 11% 38% 新能源大厦 10% 20% 30% 保利城广场 34% 6% 8% 10% 8% 34% 海王大厦 29% 4% 7% 20% 9% 21% 新保辉大厦 29% 19% 52% 商服大厦 其他 咨询服务 金融、贸易业 实业 建筑、房地产 电子、科技 客户类型 我们的客户在哪里…… 客户选择及需求 办公用户 实业公司规模较大，通常会租赁3—5个单位，需求面积较大。 建筑装饰、电气、文化传播公司需求6——7个单位连租 科技公司在租户统计中比例虽然占到21%，但是由于是小型创业公司，普遍租赁单个单位。　 新保辉大厦 客户的需求 海王大厦 办公用户： 电子、软件公司占租户总数的34%，而从面积上来看，此栋大厦这类客户会租赁单个单位。 除此之外，建筑、房地产公司规模较大，2-3个单位。例如金海港房地产、海王地产。 有三层为整层出租，海王星辰和两个科技公司。 客户的需求 办公用户： 此写字楼多是创业性科技、软件公司，租赁单个单位为主。 实业公司占租户总数的33%，租赁单位为3—8个单位左右，分布面积最大。 西海岸大厦 客户的需求 按面积需求划分 国内外的大型金融、证券、保险公司，以及跨国大型实力集团公司的总部等 具备一定实力，且发展前景较好的中型贸易、高新科技、物流公司，以及大型企业的驻深办事处等 咨询服务类、法律、会计、广告、IT科技公司、投资者 20% 大面积客户 整层以上 50% 中面积客户 半层至整层 30% 小面积客户 半层以下 再斟酌 客户的需求 80-160m2 100-120m2 180-220m2 物流公司 —— 100-120m2 150-200m2 金融贸易公司 80-120m2 100-120m2 350-420m2 文化传播 250-400m2 400-650m2 350-420m2 建筑房地产公司 80-100m2 100-120m2 80-120m2 科技软件公司 250-600m2 300-400m2 200-300m2 实业公司 西海岸大厦 海王大厦 新保辉大厦 客户类型 客户所需面积 客户的需求 客户选择及需求 项目间隔大小 高层 30% 整层面积 中层 300—600 50% 中面积 低层 80—180 20% 小面积单位 楼层 面积 比例 客户的需求 客户选择及需求 产品创新 项目研判 客户需求 案名建议 目录 设计总说明篇 总平面设计篇 建筑设计篇 结构设计篇 给排水设计篇 暖通设计篇 电气设计篇 消防设计篇 一 设计总说明篇 设计的主要依据 1 场地红线图　 　 2 有关规范规定 二　设计原则 １、全面贯彻适用，经济在可能条件下注意美观的建筑方针。 ２、满足各项设计规范前提下，考虑建筑造型及建筑特色。 ３、综合考虑周围环境及地形条件 看得见的注重感官品质 看不见的注重控制成本 设计的规模及概况 本工程地址原为停车场，呈规则长方形，建筑用途为写字楼。 总用地面积为5292.7平方米 总建筑面积为31756.2平方米 容积率6.0 覆盖率60% 总建筑高度不超过100米 两层商业群楼,