2010年11月中南常州城市进入及取地报告120页.pptVIP

本案所在区域远离热点区域，缺乏炒作话题 与本案匹配度 较低 新城清水湾 滨江明珠城 幸福小城 东渡海派青城 河海新邦 绿地世纪城 九龙仓时代上院 龙湖香醍漫步 世茂香槟湖 绿都万和城 本案 地缘性项目 竞争性项目 虽然本项目地处于常州未来重点发展区域新北区，但地块距离目前新北重点发展区域尚存一定距离，特别是购房者的心理距离仍较大，因此难以以地段作为项目发展的主要方向。 以常州朗诗国际为例，移植了恒温恒湿的高科技作为项目的核心卖点，且加入了常州较为少见的全装修房(装修标准2000元/m2)，不过由于常州整体市场较为封闭保守，科技住宅的接受群体相对较小，因此这类型的项目并未在市场上形成热销。 封闭型区域市场客户规模有限 小众产品缺乏足够市场支撑 与本案匹配度 偏低 常州朗诗国际 产品线丰富，满足容积率的同时，产品组合达到最大优化； 强调户型设计，空间进一步优化，花园洋房产品附加值高； 高质不高价，通过项目的高性价比一方面从地块周边项目中突围，另一方面则去分流新北核心区域客户。 与本案匹配度 较高 在区位不占优势的情况下 通过打造产品品质来形成热销 本项目 本案不具备相同的地段优势 区域客源有限，市场支撑不足 比较适合本案的地块条件 本案突破方向： 采取品质突围为导向的开发策略 新北中心区 钟楼开发区 市区 新北区北部各乡镇 薛家镇 新闸镇 核心客源：薛家当地居民 购房动力：本地人，习惯生活在薛家，因为城市建设或自身生活条件的改善，有首次改善居住条件的需求。 产品需求：舒适型需求，满足三代同堂的功能需求 拓展客源：市区、新北中心区等地首次置业者或投资者 购房动力：与市区昂贵的房价相比，看中区域单价较低，希望能利用区域交通优势和价格差，实现购房、购车的生活，提升生活品质。 不乏少量的投资客。 重点客源：新北区、钟楼开发区等近郊、新闸镇和其他乡镇的首次置业者或首次改善者 购房动力：看中区域的价格优势和价值空间，满足首次置业需求，或者在能够承受改善居住条件的价格要求的基础上，进行首改置业。 重点客源：新北区北部乡镇居民 购房动力：在比较成熟的地方有一套属于自己的房子，看中低总价和升值空间。 项目发展方向建议/客户定位/高层、小高层客户 新北中心区 钟楼开发区 市区 新北区北部各乡镇 薛家镇 新闸镇 核心客源：薛家当地私企老板及企事业中高层管理者 购房动力：乡土情结较重，希望在本镇购买别墅，以满足居住及工作需求。 别墅需求：大面积双拼或独栋别墅，满足家庭成员生活需要（东渡海派青城单套别墅面积太小，且全是联排）。 拓展客源：市区、新北中心区等地收入较高及事业有成的原薛家本土人士 购房动力： 价格洼地，便捷的交通条件，以及项目自身高品质的市场形象。 重点客源：新北区、钟楼开发区新闸镇等地高薪收入群体及私企老板等 购房动力： 新北中心区、钟楼开发区等地有较好的别墅项目，但价格较为昂贵，薛家目前正处于价格洼地，在薛家购买别墅总价较低，而且薛家道路交通四通八达，方便开车去新北区或钟楼开发区上班。 重点客源：新北区北部各乡镇私企老板 购房动力：当地没有好的别墅项目，有改善居住环境的刚性需求，较为喜欢乡镇生活。 项目发展方向建议/客户定位/别墅、花园洋房客户 高层 写字楼 别墅 花园洋房 商业 容积率等于1.0-2.2的产品业态 容积率： 1.0-2.2 限高：100-150M 套型： 90-140 建筑密度：30% 输入条件 高层 +别墅+商业 高层 +别墅+商业+写字楼 高层+别墅+花园洋房+商业 可能建筑形态组合 通过市场分析以及客户定位以后，考虑到本项目周边尚不具备办公氛围，因此我们建议本案的建筑形态组合主要以高层+别墅+花园洋房+商业为主。 高层 +花园洋房+商业 项目发展方向建议/项目整体定位/建筑形态组合 占地面积 141947㎡ 容积率 1-1.2 总建面积 170336㎡ 性质 住宅、商业、办公 占地面积 96174㎡ 容积率 1.2-1.4 总建面积 134643㎡ 性质 住宅 占地面积 101819㎡ 容积率 1.4-2.2 总建面积 224002㎡ 性质 住宅 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 地块 建筑形态 总建面积 Ⅰ 别墅 11万 花园洋房 3万 商业 3万 合计 约17万 Ⅱ 花园洋房 13.46万 合计 13.46万 Ⅲ 高层 22.4万 合计 22.4万 推售原则： 体现项目标杆定位； 产品市场接受程度； 利于价格提升； 考虑到本项目周边高层住宅同质化竞争激烈，而相对而言花园洋房市场供应较少，但却存在一定需求空间尚未能满足，因此我们建议先期推售2地块的花园洋房，二期推售3地块的高层，1地块的别墅、商业最后推出。 项目发展方向建议/项目