上领福慧佳苑住宅小区项目可行性研究报告可研报告.doc

丽江 “华首上领?福慧佳苑”项目 可研报告项目可行性研究报告资金申请报告项目建议书 可行性研究报告 前 言 2003年，中央政府批准丽江撤地设市，原丽江县的行政区域，划分成古城区和玉龙县两地。2009年，根据丽江城市规划，新修南北向雪山路，基本平行与香格里拉大道；本项目为丽江失地农民安置地合作开发项目（项目名称为：华首上领?福慧佳苑）就位于古城区西北部雪山路与玉福路交叉口东南角，紧邻雪山路东侧。本文通过对开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。第一章一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性开发经营策划项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目投资分析和风险分析进行。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。、报告编制依据1、市规划局规划；、） 6、国家发展和改革委员会（/） 7、丽江政务网（） 8、国家建设部及市颁布的与房地产相关法律与政策；市房地产年鉴；现场勘察和实地调研所得资料市中介代理公司提供的资料、项目概况。总面积约亩，属于市确定的大住宅新区之一，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率1.8，建筑密度%，绿化率不低于%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在米以下。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区建筑形式采用组合式多层%，小49%，并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：亩。容积率：1.③总建筑面积：M2其中：建筑密度：%⑤绿化率：%（以上数据是依据的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，有待于进一步优化）第二章??项目开发第章??项目开发经营环境分析一、年经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。国民经济保持了增长较快、结构趋优、效益提高、民生改善的良好态势经济增长质量和效益提高。支农投入大幅增加新农村建设取得新进展。经济结构调整迈出新步伐。自主创新能力增强。 资源节约型环境友好型社会建设扎实推进。能源资源节约成效进一步显现。改革开放积极推进。国家对改革的总体指导、统筹协调、综合配套和督促检查力度加大，重点领域和关键环节改革继续深化。?开放型经济水平继续提高进出口商品结构继续改善改善民生和促进和谐工作成效明显。优先发展教育取得积极进展。覆盖城乡居民的多层次医疗卫生服务体系建设加快推进。文化、旅游、体育等事业发展加快。消费结构加快升级，汽车、旅游、通信、健身等消费热点持续升温，廉租房和限价商品住房建设加快。 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、有利投资经济形势成因分析 1）、大旱之年农业生产稳步发展。面对百年不遇的特大旱情，市委、市政府高度重视，把“抗大旱、保民生、促春耕”工作作为上半年的工作之重，增加资金投入，继续实施农业各项补贴政策，在一系列支农、惠农政策的支撑下，春耕生产资金及种子、化肥供应充足，农业生产基本稳定，虽然种植业遭受特大旱灾生产受到严重影响，但是林业、畜牧业和渔业生产继续保持了较好的发展态势，确保了农业生产的稳定增长，全市农业经济总体保持了平稳发展的态势，小春粮食产量8.55万吨，比上年减少1.57万吨，减幅为15.5%，农林牧渔业中除种植业下降2.7%外，其余各业皆升，体现了市委、市政府在指导农业生产上的“农业损失非农补，种植业损失畜牧业补，粮食损失经济作物补”的指导思想和各项抗旱夺丰收的措施在工作中得以贯彻落实。上半年农林牧渔业总产值预计完成12.32亿元，同比增长5.5%,种植业产值完成5.88亿元，比上年同期下降2.7%，林业产值完成0.41亿元，比上年同期增长2.3%，牧业产值完成5.22亿元，比上年同期增长15.0%，渔业产值完成0.52亿元，比上年同期增长4.4%。畜牧业生产发展较好，猪、牛、羊出栏数分别达到35.87万头、2.94万头、15.2万只，分别增长11.7%、10.7%、10.0%。肉类总产量3.62万吨，增长13.0%；其中：猪肉2.69万吨，增长13.1%；牛奶产量2098吨，增长59.4%。 2）、工业恢复性增长明显。今年上半年，随着经济的回暖，