西安曲江国际会展产业园北区N8地块可行性研究报告可研报告.doc

西安曲江国际会展产业园北区N8地块 可研报告项目可行性研究报告资金申请报告项目建议书 可 行 性 研 究 报 告 二〇一二年十月 目 录 摘要 3 一. 可行性分析的目的 3 二. 分析方法及主要假设条件和风险因素 4 1. 分析方法 4 2. 主要财务分析假设条件 4 3. 风险因素 5 三. 结论和建议 6 第一部分 项目概况 7 一. 项目简介 7 1．项目位置 7 2．项目现状 8 3．土地相关指标 8 4．周边交通及基础设施现状 9 二. 项目研究前提 10 1. 项目研究的前提原则 10 2.规划指标及参数套用的标准 10 3. 各项成本费用标准 11 4. 销售价格标准 11 第二部分 市场研究分析 12 一．宏观市场环境分析 12 1．西安市总体经济环境分析 12 2．西安市发展规划 22 3．西安房地产市场分析 25 二．区域市场环境分析 49 1．项目所属大区域曲江新区介绍： 49 2．研究区域的界定 52 3．区域道路构成及主要配套设施 52 4．区域房地产市场分析： 54 第三部分 会展经济与区域房地产关系 57 一. 会展经济 57 二．会展经济的作用与功能 58 1. 产品交易与展示的平台 58 2. 信息聚集和播散的窗口 58 3. 城市经济发展的“推手”和城市推介的“名片” 58 4. 有效节约企业的营销成本 58 三．会展经济对区划与经济的影响 59 1. 产生可观的直接经济效益 59 2. 传播区域之间的信息、知识和观念 59 3. 有较高的相关产业带动作用 59 4. 促进区域间经济贸易的合作 60 5. 缓解区域内的就业压力 60 6. 带动城市基础设施建设，提高知名度 60 四．西安会展经济发展状况 62 1. 基本情况 62 2. 西安会展经济特点 63 五．区域会展概况 64 1. 西安曲江国际会展中心 64 2. 陕西国际展览中心 66 3. 中国西部国际车城 67 4. 陕西工业展览馆 68 第四部分 项目发展方向及实施计划 69 一. 项目发展方向 69 1. SWOT分析 69 2．项目市场定位 70 3．目标客群定位 70 二. 项目运作思路 71 三. 项目销售价格评估建议 73 1. 项目销售价格评估建议 73 第五部分 经济效益分析 74 一.项目基础数据表 74 二.项目经济预测总表 74 三. 项目租赁收入预测表 74 四. 项目投资成本估算表 74 五. 项目建设期间资金支出计划表 74 六. 项目敏感性分析表 74 第六部分 结论和建议 75 一. 项目可行性研究结论 75 二. 项目存在问题及相关建议 76 1. 存在的问题 76 2. 相关建议 76 摘要 一. 可行性分析的目的 可行性研究是通过对市场需求、资源供应、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等进行调查研究，从技术、经济等方面分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。北侧：会议中心预留地； 2．项目现状 宗地现状为新小寨村村民房屋及村办企业仓库，地块内尚未进行拆迁。 3．土地相关指标 土地性质：综合用地 土地使用年限：50年 土地面积：约为75亩 建筑密度≤30% 综合容积率≤3.5 绿地率：≥35% 规划要求：满足1停车位/100平方米，套型建筑面积90平方米以下住宅面积占总住宅建筑面积的70%以上。 4．周边交通及基础设施现状 该地块东临规划中的翠华路，西临江新路，根据西安曲江新区发展规划地块以及地块周边将构成成片的商务区域。目前项目地块附近市政、生活配套相对缺乏，但各大品牌发展商经过近几年开发在地块周边区域已经建成一定规模的生活配套，随着本区域项目进一步开发完善，将为本地块的开发提供相当的推动力。 二. 项目研究前提 1. 项目研究的前提原则 测算一般按照一个规范的程序进行，测算过程中要使用许多基础数据，因此首先必须尽可能保证基础数据的准确性。 具体说来，包括项目的建设实施进度计划，各项成本费用标准，收入计算标准，以及其他的参考数据，应当尽可能符合项目的实际情况和区域的市场情况，某些数据根据市场比较和预测给出，或者采用合理的经验数据。 我们将依据以下原则： 遵守市场规律，科学合理的原则 即相关计划，数据都尽量与市场规律、与项目最大程度吻合。 安全优先，相对保守的原则 由于西安房地产市场的不成熟，项目自身的风险性，以及宏观政策的不确定性，决定了我们在测算时必须考虑充分的安全性，即采用相对保守的原则。这个原则必须坚决贯彻。