武汉某老年公寓建设项目可行性分析研究报告.doc

武汉市房地产市场 一、武汉市房地产市场 （一）2003年武汉市房地产市场回顾 2003年，武汉市房地产投资增长15%左右，同期全市GDP增长12%，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长6.3%，竣工面积增长7.8%，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度；竣工面积增长7.8%，销（预）售面积增长10.7%，销（预）售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示：武汉市房地产市场供销两旺，呈现出健康、持续、平稳、扩张的发展态势。 大规模的旧城改造为武汉市房地产业的发展推波助澜，成为市场可持续发展的催化剂；土地市场的阳光操作完成了从无形市场到有形市场的根本转变；规范房地产市场的法规、政策频频出台，透明有序的竞争环境逐渐形成；地产开发与购房消费日趋成熟，理性成熟的消费观念占据主导；产品升级换代中的高端产品频现市场，质优价廉的经济适用房梦圆低收入家庭。总之，武汉房地产市场是一个健康、快速、协调、充满活力、蕴涵潜力的市场。 开发投资额大幅增长 2003年武汉市房地产总投资169.5亿元，同比增长27.92%，占全社会固定资产总投资的26.3%。其中：住宅投资124.83亿元，同比增长25.6%，占 武汉市房地产市场 总投资的73.65% （经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56%） 字楼投资6.45亿元，同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。 图1—1 施工面积、新开工面积稳步增加 2003年施工总面积1955.49万平方米，同比增长15.7%。其中：住宅1620.42万平方米，占总施工面积的82.87%，同比增长16.8%（经济适用房144.1万平方米，占住宅施工面积的8.89%）；写字楼98.04万平方米，同比增长26.5%；商铺138.34万平方米，同比增长5.1%。 图1—2 武汉市房地产市场 2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.3%。其中：住宅新开工69.53万平方米，同比增长3.8%（经济适用房新开工78.79万平方米，占总新开工面积的10.41%）；写字楼新开工22.68万平方米，同比增长103.8%，商铺新开工45.85万平方米，同比增长29.2%。 图1—3 竣工面积持续增长，住宅开发占主导地位 2003年房地产竣工总面积682.62万平方米，同比增长7.8%。其中：住宅600.24万平方米，同比增长14.8%，占总竣工面积的87.9%（经济适用房88.61万平方米，占住宅竣工面积的14.76%）；营业用房56.19万平方米，占总竣工的8.23%；写字楼20.11万平方米，占总竣工面积的2.95%。 武汉市房地产市场 图1—4 消费市场需求旺盛，全市商品房销（预）售面积连续三年保持两位数增长 2003年，全市商品房销（预）售面积835.78万平方米，同比增长10.07%。其中：住宅销（预）售面积约占80%，实现销售收入136.51亿元，同比增长15.15%。 图1—5 商品房销售价格涨势不止 由于土地成本的增高、住宅产品品质的提高、国务院18号文件的出台以 武汉市房地产市场 及预售门槛的提高等因素的影响，2003年全年综合物业价格为3311.2元/㎡，指数为1151.70点。其中：住宅类物业全年销售均价为2353.4元/㎡，同比上涨7.25%，全年价格指数为1284.51点，同比增长7.25%；写字楼物业全年销售均价为4339.97元/㎡，同比上涨4.3%，全年价格指数为1082.85点，同比增长4.27%。 2002、2003年住宅、写字楼类物业价格指数、销售均价比较表 表1—1 住宅类物业价格指数 住宅类物业全年销售均价 写字楼类物业价格指数 写字楼类物业全年销售均价 2002年 1136.65 2194.3元/㎡ 1038.51 4161.05元/㎡ 2003年 1219.06 2353.4元/㎡ 1082.85 4339.97元/㎡ 增长幅度 7.25% 7.25% 4.27% 4.3% 商品房空置面积大幅度下降 商品房旺销使全市商品房空置面积下降，截止2003年底，全市空置一年以上的商品房为158.46万平方米，同比下降24%。其中：住宅79.8万平方米，营业用房44.93万平方米，写字楼33.73万平方米，大部分均属1998年以前建成的商品房。 武汉市房地产市场 图1—6 旧城改造成为重点，土地供应、交易金额成倍增长 2003年全市旧城改造29片，8276亩，同比增长292.7%，拆迁260万平方米同比增长34.72%；拆迁户数为24433户，较上一年增加11413户；全市土地有形市场投入资金58.9亿元，储备土地16954亩，供应土地35宗，面积2618亩，同比增长107%；实现交易金额41.04亿元，同比增长13