2013.1.17松芝公寓营销方案.ppt

松芝·万象城 D/E栋营销方案 2013.1.16 PART 1 营销背景与竞争分析 合肥市场现有公寓主要分为普通居住公寓和商办公寓两种性质，高端公寓稀少 合肥公寓市场现有产品实际的市场功能定位主要为“写字楼及住宅的低端替换型物业”。房地产市场的整体发展阶段决定合肥公寓市场以性价比路线为主流。 70年产权公寓，以2.9-3m平层层高为主，挑高产品多为早期审批项目，数量较少； 产品面积区间集中在30-80㎡，少量超80㎡大户型，主力户型面积集中在40-65㎡之间； 精装产品数量稍逊于毛坯产品，但有增多趋势，精装产品可能成为未来公寓产品的一种方向。合肥典型公寓项目未来将提供约80.95万方的供应量，其中已上市未销售的部分约54.65万方，未推出的量约26.3万方； 公寓市场/客群分析 第一层 第二层 第三层 投资性客群 自住型客群 第一圈层： 来源：项目所在区域客户； 关注点：低总价，学区，区域成熟度； 购房目的：自住与投资兼有，当前市场自住客户较明显。 第二圈层： 来源：合肥大区域； 关注点：低总价，区域配套，升值潜力； 购房目的：自住与投资兼有，投资客比例较大。 第三圈层： 来源：其他市区及省外； 关注点：区域成熟度，升值潜力； 购房目的：多为看中收益率的投资客，少量的回乡置业客户。 第一圈层： 来源：项目所在区域客户； 关注点：低总价，附加值，区域成熟度； 购房目的：办公与投资兼有，以投资客为主，兼顾自住办公的客户。 第二圈层： 来源：合肥市其他区域； 关注点：低总价，区域配套，升值潜力； 购房目的：投资客户为主，部分办公使用客户。 第三圈层： 来源：其他市区及省外； 关注点：区域成熟度，升值潜力，附加值； 购房目的：多为看中收益率的投资客，少量的办公客户。 总结：当前客户集中在25-35岁之间，多 为看中公寓的住宅性质、低总价、学区。 总结：当前客户集中在30-45岁之间，投资 客户占有较大比例，部分为办公自用，多看 项目的收益率、区域成熟度、产品附加值。 * 地段 配套 产品与户型 精装修 面积控制及功能布局的合理； 复式、挑高、赠送等创新形成 区域商务价值； 交通便捷； 未来升值空间 生活的便利 大中型商业辐射 满足投资需求 保障过渡型自住客户的居住便利需求 客户关于公寓的核心价值敏感点 置业抗性：多数客户为多次购房，受贷款比率首付政策影响， 无法承受过高的首付。 投资客户关注的核心是能够带来高投资回报的产品价值基础和持续增值空间，因此对产品地段、配套的关注甚至超越产品本身。 客群分析 松芝·万象城客户分析 客户群体 A座 B座 C座 年龄 20-30岁占20% 30-45岁占55% 45-60岁占25 20-30岁占20% 30-45岁占55% 45-60岁占25 20-30岁占50% 30-40占40% 40-50占10% 居住片区 外地一二线城市（深圳 广东 上海 北京） 但合肥本地据大多数 投资型 外地一二线城市（深圳 广东 上海 北京） 但合肥本地据大多数 投资型 蜀山区主力，其他区域及省内其他城市 了解方式 朋友介绍 报广 短信 网站 朋友介绍 报广 短信 报广 短信 网站 置业目的 投资50% 自用10%办公40% 以中小型公司为主 投资50% 自用10%办公40% 以中小型公司为主 自住80% 投资20% 产权 住宅 70年产权 水电燃气全通 住宅 70年产权 水电燃气全通 住宅 70年产权 水电燃气全通 福乐门 区位 长江西路与西二环路交口东北角 开发商 汇福置业（安徽）有限公司 总建面积 约15万 M2 占地面积 11.8万㎡ 绿化率 40% 容积率 4.0 投资商 汇福置业 户型 37-113㎡ 福乐门目前在售1#、2#楼东侧和东北角房源，折后价在6800元/平米，面积在38-53平米。按揭98折，一次性付款97折。 区位 蜀山区黄山路与怀宁路交口 开发商 安徽中城联盟置业有限公司 总建面积 住宅18.4万，商业8.3万 M2 占地面积 7.8万 M2 绿化率 AB地块35%，C地块50% 容积率 AB地块1.2，C地块5 投资商 安徽金大地投资控股有限公司 户型 35.5㎡-132.39㎡ 金大地·1912 金大地1912一次性付款98折，按揭99折。项目5#楼精装小户型最低首付3.1万元起；前期住宅剩余部分现房，115-132平米总价直降4万元，均价在7600-8000元/平米不等，具体可咨询销售中心。 丰盛华庭 区位 长江路与怀宁路交口北京华联旁 开发商 合肥胜丰地产有限公司 总建面积 约64万 M2 占地面积 16218.45 M2 绿化率 41% 容积率 3.5 投资商 香港胜丰地产发展有限公司 户型