新郑月季新城项目申报材料.doc

目 录 编制说明 第一部分：总 论 1.项目概况 2.公司简介 3.可行性研究范围与研究依据 第二部分：项目背景分析 1.项目建设背景 2.建设意义 3.结论 第三部分：市场研究 1.新郑市经济环境分析 2.新郑市房地产整体环境分析 第四部分：项目价值分析 1.项目地块素质 2.政府规划 3.周边交通及未来发展状况 4.周边配套及未来发展状况 5.价值判断 第五部分：总投资估算及资金筹措 1.总投资估算 2.资金筹措 第六部分：经济评价 1.评价依据和原则 2.评价基础数据 3.静态分析结果 第七部分：结 论 编制说明 1、本报告由河南羚锐房地产有限公司撰写，首先为新郑市“羚锐月季新城”项目（以下简称“月季新城”），提供投资决策参考及依据，报告分别从项目区位、市场潜力、建设价值、经济效益等几方面论述项目的可行性。 2、本报告以现有各种资源条件为基础，并考虑到市场及其它各种不确定因素的影响，但不排除仍影响报告结论的可能。 第一部分：总 论 一、项目概况 ◆“月季新城”是河南羚锐房地产有限公司（以下简称羚锐房产）拟开发建设的低容积率、高绿化率项目。倾力打造的是一个布局合理、功能完善、环境优雅、有文化内涵、个性鲜明的大型花园式现代化社区。 ◆“月季新城”位于新郑市中华北路与铁北二路交汇处，西距新郑市重点中学“新郑二中”100米，北依郑韩故城，南临武汉大学创办的“小太阳幼儿园”。新郑市市政规划2005年6月计划动工的中华路涵洞改造工程和铁北一路、双拥路、环城路环绕项目地界，构成了项目便捷的交通出行优势。 ◆“月季新城”将尊贵豪华的别墅与精致典雅的多层住宅通过一心两带有机的融和相得益彰、浑然一体，真正打造一个“名宅、名校、名流”的高尚社区。 ◆“月季新城”的建筑造型设计体现对人的尊重与关怀，设计中运用细腻精致的细部和协调的比例关系，创造出良好的视觉景观效果，结合建筑的造型，通过简化与提炼，使建筑群体渗透出新颖、明快的气息。 二、公司简介 羚锐房产由信阳羚锐发展有限公司和闵志浩共同投资组建，具有独立法人资格和三级开发资质等级。公司注册地点：信阳市新县解放路，注册资金：2000万元;法人代表：熊维政;公司主营房地产开发、物业管理、房地产咨询，兼营建材、销售代理服务等。 羚锐房产成立至今，开发项目总建筑面积共计10余万平方米，开发的新县羚锐精品广场，新县羚锐幸福家园，新县羚锐金成山庄，潢川羚锐假日广场，信阳羚锐百佳广场等项目均成为当地具有标志性的住宅小区和商业购物中心。新县羚锐幸福家园被信阳市房产管理局授予“信阳市物业管理优秀住宅小区”，羚锐房产被信阳市房产管理局授予“2004年度房地产开发优秀企业”。羚锐房产取得ISO9001:2000质量体系认证，所建设的工程全部按照质量体系要求组织实施，目前公司正在进行的是“潢川羚锐春申名苑”项目的开发建设。经过数年开发经验的积累，羚锐房产已经明确界定了自己的经营目标：不追求开发规模最大，但求做精做细。 公司现有管理人员46人，经营管理班子成员均受过正规高等教育，大专以上学历40人，中、高级职称12人，初级职称16人，平均年龄28岁，是一支朝气蓬勃的高素质专业队伍。在市场竞争日趋激烈、市场机制日趋完备的情况下，公司坚持“创造价值、满足需求、追求卓越”的方针，增强企业的核心竞争力，以行业领先的目光来预测市场，以专业化的开发来塑造产品，走品牌化经营道路，实现企业发展目标。 三、可行性研究范围与研究依据 研究范围 本次可行性研究主要侧重“月季新城”的市场环境、技术环境和投资回报进行研究。对项目建设价值和经济收益以及市场可行性进行科学分析和论证，以辅助投资决策的需要，为项目的初步设计提供依据。 2.研究依据 ◆ 新郑市城市总体规划； ◆《河南省城市规划管理条例》； ◆ 新郑市规划局下达的“月季新城”选址意见通知书和规划设计要点； ◆ 现行有关房地产规范、规定； ◆ 其它各种可靠信息来源（官方媒体发布的市场、供需、技术、经济等方面）的资料。 第二部分：项目背景分析 一、项目建设背景 新郑市隶属于河南省会郑州，是全省18个改革开放特别试点县(市)和26个加快城市化进程试点县(市)之一。全市总面积873平方公里，人口62万。改革开放以来，综合经济实力连续七年位居全省前列，2002年被评为全国县域经济基本竞争力百强县(市)，并获得了国家卫生城市、中国优秀旅游城市和省级文明城市、省级园林城市等多项荣誉称号。新郑市作为郑州南大门，既有国家实施中部崛起、河南省构筑以郑州为中心的中原城市群经济隆起带的宏观发展机遇，又有郑州建设现代制造业基地、现代服务业中心和现代农业示范带的微观发展机遇，既有国家南水北调、西气东输等重大工程建设穿境而过带来的战略机遇，又有煤炭开发带来的现实机遇，特别是2004年底，投