女性精品休闲购物中心项目申报材料.doc

目 录 第一部分 西昌概况 4 一、西昌城市概况 4 二、经济发展概况 6 第二部分 商业市场概况 9 一、区域商业情况调查 9 二、商业体概况 15 三、西昌城市商业的欠缺 20 第三部分 项目概况及定位 21 一、项目概况 21 二、业态定位规划 22 三、项目定位优势及先进性 24 第四部分 投资收益测算及敏感性分析 25 一、项目投资测算 25 二、租赁收益测算 25 三、经营权转让回款测算 27 第五部分 项目风险分析 29 一、项目风险 29 二、风险规避方案 30 第六部分 可行性结论 32 一、企业效益评价 32 二、经济评价 32  项目概述 1、项目名称：女性精品休闲购物中心 2、项目规模：占地面积4135.8平方米，总建筑面积22438.2平方米 3、项目地址：西昌市XXXX 4、项目性质：商业 5、投资总额：XXXX 6、管理模式：统一招商、经营管理  第一部分 西昌概况 一、西昌城市概况 西昌市位于四川省西南部，是凉山彝族自治州的首府，距成都574公里，市域面积2655平方公里，总人口61.8万人，其中中心城区人口为26.13万人。 西昌市位于安宁河中段的邛海之滨、安宁河畔。全市地势呈北高南低，由北向南倾斜。境内绝大部分地域处于海拔1500米以上，形成了“八分山地二分坝，坝内八分土地二分水”的地貌形态。 西昌是一座具有2100多年历史的古城，自西汉元鼎六年(公元前111年)设立邛都郡以来，成为历代的郡、州、府、司等的治地，目前是省级历史文化名城。 西昌市域规划总人口2005年为65万人，2020年为75万人。 规划中心城市规模：2005年为32万人、27.1平方公里；2010年为38万人、36.2平方公里；2020年为45万人、46.6平方公里，人均用地103.6平方米。 城市性质：中国航天城，风景旅游城市，四川省历史文化名城，凉山彝族自治州的政治、经济、文化中心。  用地规划图 二、经济发展概况 2011年，在一系列扩内需、促消费政策持续推动下，西昌城乡居民收入稳步提高，消费环境日益宽松，零售市场繁荣健康发展，消费品市场保持了平稳发展态势。2011年，西昌市实现社会消费品零售额126.3亿元（含州属企业），比上年同期增长18.4%，高于全州增幅0.8个百分点。 消费品市场运行的主要特点：城镇市场仍为消费的主导力量 2011年城镇市场仍为消费的主导力量，乡村市场表现活跃。据统计，城镇消费品零售额实现95.5亿元，比上年同期增长16.9%；乡村市场消费品零售额实现20.5亿元，比上年同期增长17.9%。城镇、农村市场分别占社会消费品零售总额的82.3%和17.7%。 零售业零售额、住宿餐饮业、限额以上企业零售额2011年都保持持续增长。2011年，零售业实现零售额93.9亿元，比上年同期增长15.1%，占社会消费品零售总额的81%。其中限额以上零售业实现零售额18.2亿元，比上年同期增长23%；限额以下零售业实现零售额75.8亿元，比上年同期增长13.4%。全市住宿和餐饮业实现零售额达16.3亿元，比上年增长21.5%。限额以上企业实现零售额29.1亿元，比上年同期增长32.4%，高于社会消费品零售总额增速15.3个百分点，对西昌社会消费品零售总额增长的贡献率为43.4%，贡献率比2010年提高18.5个百分点。 　　基本生活消费品增长较快。2011年，限额以上批发零售业企业中，粮油、食品、饮料、烟酒类实现零售额3.3亿元，同比增长33.4%；服装、鞋帽、针纺织品类实现零售额1.1亿元，同比增长15%。与生活品质相关的化妆品类和中西药品类零售额增速提高。化妆品类实现零售额0.2亿元，同比增长36.8%；中西药品类实现零售额0.7亿元，同比增长34.4%。 促进消费市场繁荣活跃的主要因素：收入水平提高、价格因素、旅游业带动 　　据了解，主要促进消费市场繁荣活跃的主要因素有三个方面。首先，收入水平提高使城乡居民购买能力增强。2011年以来，西昌市城乡居民收入均呈现较快增长，为居民消费水平的提高提供了经济基础。据统计资料显示，2011年，全市城市居民人均可支配收入为20341元，比上年同期增长15.6%；农村居民人均现金收入达到7701元，比上年同期增长23.5%。城市居民消费性支出为14250.8元，比上年同期增长13.28%。其次，价格因素也是拉动消费增长的一个原因。2011年以来，市场物价一直处于高位运行。2011年西昌居民消费价格总水平（CPI）同比上涨5.0%，商品零售价格同比上涨3.9%，价格的上涨助推消费增速。从八大商品消费及服务看，食品类价格上涨11.8%，占据八大商品消费及服务涨幅第一位，食品是生活必需品，缺乏弹性，食品价格的上涨是助推消费提速的主要原因