奎林名府商品房项目申报书.docVIP

目 录前言 报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析项目周边物业市场调查分析 第章 项目定位目标市场定位产品定位三、客户定位第章 项目开发建设建议项目总体规划建议项目建筑设计建议项目配套设施建议、环境艺术设计建议第章 项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略二、项目投资估算第章 项目开发经营状况分析项目价格定位项目销售收入估算三、项目利润估算第章 项目开发经营风险分析结论与建议 前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析对项目决策及其实施的优化提出建议。 5、二、报告编制依据 1、绥化市规划局规划方案； 2、国家建设部及绥化市颁布的与房地产相关法律与政策； 3、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析　　望奎县田肥地沃，粮丰林茂。种植业以盛产玉米、大豆、水稻、黄麻子土豆、瓜菜、烤烟、 亚麻、月苋草、芸豆、中药材而闻名龙江大地，是全省产粮大县。粮食产量连续四年超6亿公斤。 畜牧业以饲养生猪、大鹅响誉全省、全国，特别是生猪产量位居全省第一位，是国家瘦肉型猪生产基地县和禽肉类生产基地县。全县现有林地面积4.5万公项，绿化覆被率达到20%，是国家“三北”防护林建设先进县。 望奎县地处绥化地区中心地带，是黑龙江省东北部重要城市,距省会城市哈尔滨市162公里,油城大庆市173公里，地区行署所在城市绥化50公里。基础设施完善,交通四通八达，十分便利，东、南有四望公路和绥望二级高等公路与滨北铁路相接；西有青望二级黑色公路与哈黑202国道相接；北有海望公路与海伦市相通。望奎县地处绥化地区中心，市场辐射能力极强，是重要的商品集散地。全县现有各类市场 50处，其中工业品贸易市场和农副产品贸易市场31处，城乡商业、饮食和服务网点5360个， 平均每万人115个，个体工商户发展到2万余户。1998年全县社会商品零售总额实现5.32亿元, 其中,集市贸易交易额达1亿元。 望奎县委、县政府为改善投资环境，做出了《关于进一步改善经济发展环境的决定》和《关于开展创建“六最”文明县活动的实施意见》，努力营造“政策最宽松、道路最畅通、服务最热情、办事最快捷、环境最优美、治安最稳定”的投资环境，使外商到望奎投资安心、放心、舒心。在服务上，视投资者为上帝，按照《望奎县招商引资管理办法》的规定，为外商投资企业实行一条龙服务、一站式办公，以最快捷、最简便的方式办理招商引资项目的立项、审批等事宜。并且，21个经济杠杆和执法执纪部门公开对外商实行服务承诺，为外商提供全程优质服务。城镇基础设施日臻完善，县城内上下水管网、供电、供热等基础设施完备。通讯已形成光缆、微波传输、交换程控化的主体网络，实现了传输数字化。全县电话装机容量达2.5万门，192个村全部开通了程控电话。水电充足，城内拥有日供水量10000吨水处理厂一座，全县电力总容量65340千伏安，完全可以满足工农业生产和人民生活需要。1998年望奎县用于基础设施建设投资达5000万元。项目周边物业市场调查分析第章 项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。 一、目标市场定位 ?商业的产品定位：以餐饮、休闲、酒店、社区配套为主要商业业态的综合商业体，俱乐部。二、客户定位 （1）对项目形象要求“三高”：即高尚、高档、高质量；“ （2）个性化要求寄出“自我”性格：需要符合现有习惯、需要体现个人成功、同时还要做到与众不同。 （3）关注项目群体特征和文化环境塑造：需要“物以类聚”的居住圈。 （4）对产品本身：讲求生活空间、讲求生活质量、讲求生活环境、讲求家庭满意度。 （5）对于建材和系统：强调科技与新型、环保、节能高效。 （6）对于装修：避免庸俗的材料和建材的堆砌，注意把握现代、文化、艺术的自然表现。 （7）对于环境：注重自然、艺术和实用的结合，注重创意性的园林和小品。 3.目标客户群体对于项目细节和附加价值的需求： （1）人们对高档住房的要求普遍把项目本身的“档次”放在首位，自然元素与人文元素的合理配搭，健康与便捷的居住条件，都是购买条件的核心衡量指标。 （2）对房屋本身的建设方式、规模的需求参差不齐，注重个性化，这就要求项目在保证高档次的前提下充分注重对个性的展示和保留空间。 （3）人们普遍反映自己偏重事业，工作繁忙，渴望享受舒适幸福的家庭生活，