孝感寰城·南方国际商城营销策略总纲-69p.ppt

寰城·南方国际（孝感）商城 营销策划部 一、市场简析 商业地产市场简析 市场供应量较小，预计2011-2012年开始进入井喷期 孝感市商业地产项目较少，2009年以前，预计年均入市商业物业约2-3万平米；2010年以后随着东城区新项目的开发提速，商业物业供应量相应增加，加上南城两大商业地产相继入市，预计2011-2012年开始进入市场供应的井喷期。 价格上升速度快 商铺价格呈现明显的不均衡状态，且整体上升速度较快，2010年新开大盘均价快速攀升至16000-20000元/平米。 物业形态及模式相对单一 物业多为大型社区商业/街铺形式，以出售自营为主，多数业态为服饰、休闲、餐饮。 顾客投资意愿高 孝感市投资领域较狭窄，持币待购的潜在投资者较多，商铺投资意愿较高。 商业地产市场简析 目前孝感的商业地产项目较少，与本项目处于同一层级的几乎没有，但从项目对顾客（投资客或经营户）的截流角度和入市时机来看，荣生广场和铜锣湾广场可能是项目的主要竞争对手。 建材市场简析 城市化进程加快，建材需求规模快速发展 孝感市城市化进程正在加速，新城处于建设期，建材需求规模发展快速，市场潜力大。 建材消费外流倾向明显 由于紧邻武汉，孝感主城区乃至大孝感区域中高端建材消费外流至武汉的倾向比较明显。 本地市场供给以中低品牌的中小街铺为主，零售比例90%以上，批发商极少，下级县市进货渠道多为武汉或外地厂家 经营场所主要为租赁，租金水平平均在20-30元/平方左右，经营户对购买商铺投资兴趣较大 大型家居建材市场较分散，且平均规模不大，档次以中低档为主 政策面简析 住宅市场调控高压，住宅投资开始转向商业地产投资，一、二线城市投资者转战三、四线城市 今年1月，国家出台“新国八条”继续对住宅市场投资进行打压，提高第二套房首付比例，严格限制第三套房购买，武汉等城市已出台操作细则。 汉孝一体化战略实施，孝感城市化进程加快 孝感市高度重视物流产业发展，支持商贸物流市场建设 二、项目基本分析 项目价值体系梳理 区位价值 汉孝同城的窗口——区域发展 中心城区一桥相连——人气 大型商业地产聚集地——商气 107/316两条国道——便捷 项目SWOT分析 项目核心价值挖掘 项目核心价值挖掘 项目核心价值挖掘 项目总体定位 形象定位 目标客群定位 项目一期 产品定位 产品定位 一期规划布局 三、项目一期营销策略 基本原则 入市策略 入市策略 推售策略 价格策略 营销阶段划分 营销阶段划分 四、项目一期推广策略 基本推广思路 推广阶段划分 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 分阶段推广策略及执行概要 推广费用预算 五、一期招商策略 一期业态初步规划情况 一期招商定位 一期招商目标客群 一期招商的基本原则 招商团队 一期招商的准备工作 招商方式及渠道 招商优惠政策建议 招商进度安排 六、一期销售组织 前期组织 前期组织 营销中心建议 销售管理 谢谢！ 以项目整体进行市场形象打造，提升并凸显区域价值和项目特色； 借政府、政策之势，拔高项目调性； 大打政策/政府牌，将项目的价值与城市发展进行嫁接，将项目的市场面与政策面进行结合，拔高项目的高度与社会意义，借政府的公信力，引起行业、市场的高度关注，让媒体自觉和自发的进行推波助澜； 事件营销为主，渠道推广配合，活动全程贯穿； 以项目形象包装推广—集中的招商/投资推介会—重点单位推广—意向商家签约—流动售楼车— 盘仪式及促销活动 — 竣工、封顶仪式 —— 开业活动等事件为主轴，穿插有针对性的实效促销活动，配合软文炒作与硬性广告推广。 成立目标顾客同盟，如本地建材行业协会，并定期制作协会内刊，迅速积累人气，吸引并抓牢大户，直接推动项目宣传； 线上（大众媒体）高举高打，树立、拔高、强化项目形象；线下（小众渠道）精准营销，进行针对性宣传和圈层活动。 形象导入期 推广目的：前期造势、市场预热，树立项目形象，吸引关注 推广主题：未来10年看城南，150万平米市场综合体领航孝感商业升级！