慧城小区房地产项目可行性研究分析报告修订版.docVIP

慧城小区可行性研究报告 XX工程咨询公司项目可行性研究报告项目建议书资金申请报告可研报告 河南万丰置业有限公司 二00八年九月十九日 目 录 第一部分 【项目概论】 - 4 - 一、郑州市概况 - 4 - 二、高新区概况 - 8 - 三、本项目地块概况 - 10 - 第二部分 【项目投资环境可行性分析】 - 11 - 一、2007年郑州国民经济发展状况 - 11 - 二、2007年郑州市房地产发展状况 - 14 - 三、郑州市住宅市场未来发展趋势 - 17 - 四、郑州高新技术开发区市场分析 - 22 - 第三部分 【项目自身分析】 - 29 - 一、项目背景及整体开发思路 - 29 - 二、地块现状及地块相关经济指标 - 32 - 三、定向单位概况 -35- 四、各定向单位所需户型及预定情况统计表 - 33 - 第四部分 【经济可行性分析】 - 41 - 第五部分 【综合性结论与建议】 - 48 - 一、项目开发积极因素 - 48 - 二、项目开发消极因素 - 49 - 三、结论及建议 - 49 - 第一部分 【项目概论】 一、郑州市概况 郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河西依嵩山，东、南接黄淮平原地处，“雄峙中枢，控御险要”，全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。南来北往，东进西去，从来都是必经之地京广、陇海两条国家铁路干线和京珠、连霍两条高速公路国道主干线在此交汇规划建设的北京－广州徐州－兰州两条铁路客运专线也将在此，郑州将成为全国唯一的铁路客运专线“十”字枢纽 ◆郑州市位置图 郑州历史悠久，文化厚重，轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村、秦王寨、少林寺、中岳庙、嵩山国家森林公园、周公测景台、元代观星台、嵩阳书院等文物古迹星罗棋布；中华人文始祖黄帝 郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的30余家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积262平方公里；全市总人口 716万人，其中城镇人口424.1万人，乡村人口297.1万人。 ◆郑州市行政区域图 郑州城市基础设施发展快速，老城区保护性改造与“北移东扩”呈现新局面，在资源倾斜、政策倾斜的助推下，郑东新区“三年出形象”的目标基本实现，土地价值得到进一步体现；郑州北区，尤其是北环沿线区域依靠其便利的交通条件、优越的自然居住环境，配套设施的日渐完善、政府行政辐射能力增强等优势，与郑东新区一并成为市政扩容的中心和亮点。 根据最新编制的“《中原城市群总体规划纲要(2006-2020)》”和规划郑州市发展定位为全国区域性中心城市全国综合交通、通信枢纽和现代化物流商贸城市；区域性金融中心和现代服务业中心国家历史文化名城国际文化旅游城市先进制造业和创新产业基地。未来的将朝着城市规模扩大、人口持续增加、功能进一步加强，城市经济射能力大幅度提高郑州高新技术产业开发区位于郑州市西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相，西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距310国道2公里，北邻连霍高速公路，距新建郑州国际航空港30公里，对外交通条件优越。属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。?????高新区始建于1988年，是1991年国务院批准的国家级高新技术产业开发区。在国家科技部、省、市的领导和支持下，经过19年的艰苦创业，已初步建设成为基础设施配套、支撑服务体系较为完善、支柱产业相对发达、经济繁荣、环境优美的现代文明新城区，已成为我省改革开放的窗口，成为高新产业聚集的中原硅谷。于1993年、1998年、2003年先后三次被国家科技部评为全国先进高新区。1998年加入了世界科技园区协会。2000年郑州高新区正式加入国际科技园区协会成为全权会员。2002年通过了环境管理体系ISO14001认证，是河南省目前唯一一个通过ISO14001国际标准认证的环境管理运行区域。“十一五”城市建设与发展的总体目标是，把高新区建设成为 “四位一体”的现代化、国际化、特色化、生态型科技新城区。围绕这一总体目标，2010年，高新区城市建设与发展的目标是，通过扩展城区面积，完善配套各项基础设施和社会服务支撑体系，全面提升人居环境，逐步实现高新区从“工业区”到“新城区”的过渡。尤其在高新区十一五发展规划纲要积极有序地发展房地产业，壮大房地产业发展规模，提升高新区的商业土地价值。住宅建设用地高新区居住区建设以创建优质示范小区为目标。