松江新桥别墅项目投资可研报告.docVIP

目????录一 总????论??????????????????????????????二?????????????????????????第三??????????????????????????第四????????????????????????第五????????????第六章 建设方式和进度安排??????????????????????????第七章 投资估算和资金筹措??????????????????????????第八章 项目评估基础数据的预测和选定 第九章 项目经济效益评价 第十章 风险分析 第十一章 研究结论和建议 第一章 总 论 一、项目背景 1、项目名称：上海松江新桥别墅（暂定名） 2、可行性报告编制的依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 ????（2）《》 ????（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 ????（4）《住宅设计规范》 ????（5）《住宅建筑设计标准》 ????（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 ????（7）《城市道路绿化规划及设计规范》 ?????????????????容积率：0?????????????开发周期 ?????????????土地价格：118万元/亩??????????????建筑面积（预计）：总建筑面积 （1）松江区位于长江三角洲内上海市西南部，在黄浦江中上游，沪杭铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、同三国道等干线,形成纵横交错的道路交通网，（2）（3）4、项目SWOT分析 优势及机会 ??????????1）该项目地处最具发展潜力的地段，将最佳的居住区域。 ???????????2）近几年经济市政建设步伐，使得该区域的房地产具有的升值空间。 ???????????的成功开发，为该的房价定位提供了市场认可性。 ?????????????（5） 场地已经达到“三通一平”标准，获得土地后可直接开工建设，可节约建设周期，避免市场风险。 劣势及威胁 ??? ２００４年１０月２９日２００５年３月１７日，，央行上调个人房贷利率4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记二??????? 上海地处长江三角洲前缘，东濒东海、北接长江、南临杭州湾、西邻江、浙两省。地理位置十分优越。全市面积6340.5平方公里，人口1600多万，是我国的经济、金融、贸易中心，也是世界著名的大都市。 上海属亚热带季风气候，四季分明，温和湿润。境内地势低平，河网密布，自然环境良好，被誉为中国大陆最适合居住的城市之一。 上海是中国对外交流的一个重要窗口。这里每年举行各类国际会议，其中有政治、经济、商业、文化、艺术领域的国际交流和展览等；此外，上海已有22000多家外商投资企业和近4000家港、澳、台和外国企业的驻沪办事处。 上世纪90年代以来，上海作为我国最大的综合性工业基地和商业最发达的城市，以“以建成长江三角洲经济区的龙头城市”和“太平洋西岸的国际经济、金融、贸易中心”为目标，大力吸引外资，连续十余年经济增长保持两位数以上。2004年，上海经济保持了平稳健康的发展格局全年实现生产总值7450.27亿元，比上年增长13.6%固定资产投资突破3000亿元，比上年增长25.8%。社会消费品零售总额增长加快，增长10.5%。外贸出口继续保持2003年以来的强劲增长势头，增长51.6%城乡居民收入持续提升，城市和农村居民家庭年人均可支配收入全年分别增长12.2%和10.2%国际航运中心建设取得明显成效，全年港口货物吞吐量达到3.79亿吨，比上年增长19.8%，首次跃升为世界第二大港。全年港口集装箱吞吐量达到1455.4万国际标准箱，增长29%，居世界第三大集装箱港。 2005年上海经济继续保持平稳较快增长的态势不会改变，增幅趋缓，但增长速度仍将保持在两位数以上。 2005年城市基础设施建设项目、世博会建设项目将有较大增量，全社会固定资产投资规模将继续扩大，但投资增幅将有所回落。宏观调控政策将继续实施，房地产投资受土地供应和信贷收紧的制约，增幅将有所回落。 三???? ?? 一、总体情况 ??销售连续4年大于上海商品住宅供不应求始于2001 年，连续四年求大于供。?? 2、批准预售面积下半年大于登记预售面积2004 年上海商品住宅全年供不应求，供求比例为1：1．07 。但是批准预售和预售登记面积比例逐季下降。 ??市场活跃、存量房交易继续放大2004 年上海存量房交易2727 万平方米，同比增长18．2％。全市住宅空置面积再降51％，为126．5 万平方米，占全年交易量的3．9％。 ??平均房价稳