南京地块收购项目投资可研报告.docVIP

目 录 1. 项目背景 4 1.1. 报告编制目的 4 1.2. 项目概况 4 . 地块基本条件 4 . 土地交付条件及土地使用权出让年限 5 . 项目资源分析 5 . 基地资源评估表 6 2. 项目开发经营环境分析 7 . 2008年全国房地产市场回顾 7 . 2009年国内房地产市场趋势预测 8 2.1. 南京市房地产市场分析 8 . 2008年南京整体市场情况分析 8 . 2008年南京房地产市场政策回顾 11 . 2009年国内宏观环境展望 12 . 2009年1月份南京房地产市场特征分析 13 . 2009年房地产市场趋势预测 14 3. 区域房地产住宅市场研究 15 3.1. 项目所处房地产板块市场特征分析 15 . 城东板块：环境资源优越，区域高端居住形象明显 15 . 城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻 15 3.2. 项目区域主要竞争项目分析 16 . 主要在售竞争项目一览表 16 . 后续市场供应预测 17 . 重点竞争个案分析 17 3.3. 项目区域置业者分析 19 3.4. 项目区域主要二手房情况分析 20 . 项目区域精选二手房源概况 20 . 项目区域二手房市场分析 20 4. 项目开发经营SWOT分析及销售价格预判 21 4.1. 项目综合分析（SWOT分析） 21 4.2. 项目销售价格预判 21 . 建筑类型 21 . 销售价格建议 22 5. 风险分析 23 5.1. 定性分析 23 . 政策风险 23 . 区位竞争风险 23 . 行业市场竞争风险 24 . 技术风险 24 . 国际风险 24 5.2. 经营风险 24 . 预警机制风险 24 6. 项目开发经营策略及投资估算 26 6.1假设预算开发方案一 26 6.1假设预算开发方案二 27 7. 结论与建议 29 7.1. 项目综合评价 29 7.2. 结论 29 项目背景 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 项目概况 地块基本条件 基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。 地块编号： 项目四至：光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东； 用地面积：50亩； 实际出让面积：33350平方米； 规划用地性质：住宅 建筑容积率：≤1.7； 建筑面积：56695平方米； 土地交付条件及土地使用权出让年限 土地交付条件:?拆成自然平整；外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准； 土地使用权出让年限：70年； 项目资源分析 方向 资 源 照 片 东 东面为友谊河，河边坡岸、景观已做好，水体水质较好，但缺少特色和维护 南 南面是光华路，光华路南侧是四方新村，光华路北侧为三层涮羊肉馆、总参南京干休所接待处（正在经营中） 西 西面南端现有一加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临 北 地块北面现为南京总参干休所小区 基地资源评估表 权比细目 优 良 中等 一般 较差 土地级别 ★ 自然景观 ★ 环境污染 ★ 交通情况 ★ 生活配套 ★ 学区情况 ★ 社会治安 ★ 社会人文 ★ 区位形象 ★ 人工开发 ★ 结论： 地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路、宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。 地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之一——四方新村，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安、环境一般。 外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏； 地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。 地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成一定影响。 根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发条件一般，项目价值有待进一步挖掘。 项目开发经营环境分析 2008年全国房地产市场回顾 2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期，当前房地