差别化信贷政策的有效性分析_张帆.pdfVIP

理论探讨 差别化信贷政策的有效性分析 张 帆 南开大学金融系 博士在读 天津 300071 【摘 要】在房地产市场供需矛盾严重的情况下,中央政府出台了差别化信贷政策。本文就该政策的有利和不利影响进行分析,认为差别化信贷政策只能够减少银行 信贷动力,很难减少个人买房需求。此外,差别信贷政策存在套利可能,而且套利空间很大。在此基础之上给出相应的调整建议。 【关键词】差别化信贷政策 住房抵押贷款 套利 近几年,我国从一线发达地区开始的住房价格上涨极大的影响了 率和贷款房价比率的影响,因此,差别信贷政策实际上对于想要打击的 人民的生活质量和幸福指数。同时,房价的上涨也蕴含了巨大的金融 那些投资性的购房需求并没有实际的打击作用。拥有较多财富,购买 风险和经济风险。美国次贷危机的教训历历在目。因此,我国政府出 多套住房的个人,他们购买住房的能力不会因为是否发放贷款而受到 台了一系列调控房价的措施,其中重要的一点就是差别化信贷政策。 太多限制。差别信贷政策只是将银行投资在这类型住房购买上的贷 差别化信贷政策指的是对于购买第一套住房的个人要求更低的首 款抑制了,打击了银行投资住房市场的需求。 付比例,提供更加优惠的利率水平;对于购买第二套乃至第三套住房的个 人要求的首付比例提高,利率水平也随之提高。差别化信贷政策的目的 三、差别信贷政策的套利空间 是,从金融系统控制流入房地产市场的资金,结构性的减少住房需求。 在差别信贷政策条件下,每个个人只拥有一次购买首套住房享受 优惠贷款政策的机会。而二三套住房的贷款政策较首套房政策而言 一、贷款房价比率和利率的关系 对个人来讲更加不利。我们举个例子来说明。 贷款房价比率就是住房抵押贷款占房价的比率,也就是1减去首 假定住房价格增长率为15%,首套住房利率5%,贷款房价比率30%, 付比例。贷款房价比率和贷款利率之间存在着一定的关系。 多套住房利率10%,贷款房价比率50%。那么个人A买房,自有资金60万, 为了对于这个问题有一个清楚的认识,我们建立一个简单的0-1期 如果申请首套住房贷款,贷款只发生一期,可以购买价值200万的房 分析框架。在0期银行向个人提供贷款,在1期个人偿还贷款,但条件是 屋。期末房价增长到了230万,个体需要偿还贷款147万,个体期末获得 1期的住房价格大于等于个人偿还贷款的本金和利息。我们假定0-1期 83万元。如果个体A只能申请多套房贷款,可购买价值120万的房屋,期 住房价格增长率随机为v,贷款房价比率为k,贷款利率为p。那么个人偿 末房价增长到了138万,个人需要偿还贷款66万,个人期末获得72万。 还贷款的条件就是。银行在个人偿还贷款的条件下获得收益率为贷款 比较可以看出售套房贷款条件下个人获得较多套房贷款多11万,相当 利率p,在个人不偿还贷款的条件下获得收益率为,也就是银行没收了抵 于额外增加了不到20%的收益率水平。如果个体B拥有自有资本仅10 押资产房产并拍卖所得。不考虑交易成本。v服从概率分布。 万元,那么两种贷款对于他来说差异不到2万元。如果个体A支付个体 在这个设定下,我们可以证明,银行贷款期望收益率随着k的增加 B一笔费用,那么个体B就可以私下将首套房购买资质让渡给个体A。 而减少,随着p的增加而增加。所以,在银行贷款期望收益率保持不变 实际上,随着贷款期限的加长,这种差异会越来越大。以10年10期贷款 的条件下,k和p正相关。证明过程略。 为例,贷款利率仍然如前设定,偿还方式等额本金,不考虑违约,房价年 虽然我国的银行数目并不如美国那么多,但是银行之间在住房贷 增长率仍然是15%,那么,对于初始资金60万的个体A来说,首套房贷款 款市场这个领域基本上很难拥有自己的市场力量,价格是竞争的基 可以购买200万的住房,十年后价值809万,个人需要偿还贷款总额10年 础。所以在这个市场上,竞争的结果类似于完全竞争,在均衡条件下,银