云南“天麓”房地产开发项目投资可研报告.doc

目录 一、项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1.1.2 房地产开发公司 1.1.3研究目的 1.1.4研究方法 1.1.5项目建设规模和内容 1.1.6项目开发手续 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 1.2.2 项目建设进度 1.2.3 投资估算和资金筹措 1.2.4 项目综合评价结论 二、项目投资环境和市场研究 2.1 市场宏观背景 2.1.1 2010年 “国十条”新政出台 2.1.2 “国十条”新政要点 2.1.3 “国十条”出台对云南省楼市的影响分析 2.2 腾冲城市环境与政策分析 2.2.1 腾冲的政治环境分析 2.2.2 区域经济环境分析 2.2.3 区域社会环境分析 2.2.4 区域技术环境分析 2.2.5 城市环境对本项目的影响 2.3 腾冲房地产市场分析 2.3.1 潜在需求大，地产发展前景广阔 2.3.2目前供应量小，竞争压力小 2.3.3价格稳中有升，城区房价平均上涨8% 2.3.4未来腾冲房地产市场形势分析 2.4 腾冲房地产市场分析 2.4.1 供给分析 2.4.2需求分析 2.4.3竞争分析 2.4.4典型物业分析 2.4.5市场分析有关结论 三、项目分析及评价 3.1 地块解析 3.1.1 交通条件 3.1.2 地形、地势 3.1.3 周遍情况 3.1.4 生活配套情况 3.1.5 规划限制条件 3.2项目SWOT分析 3.2.1 优势 3.2.2 劣势 3.2.3 机会点 3.2.4 威胁点 3.3 项目评价 四、项目市场定位 五、项目开发进度安排 5.1 开发建设进度 5.2 项目经济技术指标 六、投资估算与资金筹措 6.1项目总投资估算 6.2资金筹措 6.2.1 资金来源 6.2.2 项目筹资方案 七、销售及经营收入测定 7.1各类物业销售收入估算 7.2销售利润 八、财务与效益分析 8.1项目盈亏平衡分析 8.2社会效益与影响分析 8.2.1改善居住环境 8.2.2增加财政收入 8.2.3带动相关产业发展 九、可行性研究结论与建议 9.1拟建方案的结论意见 9.1.1 建设条件 9.1.2 经济效益 9.1.3 社会效益 9.1.4 环境效益 9.1.5 可行性研究结论 9.2项目主要问题的解决办法和建议 9.2.1 项目主要问题 9.2.2 解决办法和建议 9.3项目风险及防范建议 9.3.1 项目风险 9.3.2 防范建议 一、项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称：天麓 1.1.2 房地产开发公司：四川瑞帝中天房地产开发有限责任公司 “天麓”项目位于云南省腾冲县，用地面积约200亩，拟建面积约20万平方米。项目依山而建，有起伏错落之感，将全方位塑造“生态型低密度墅艺洋房”社区。 1.1.3研究目的 本可行性研究报告通过市场可行性分析和资本可行性分析两方面对“天麓”投资及收益可行性进行描述，最终得出该地块项目投资的可行性及程度。 1.1.4研究方法 在市场可行性分析中，我们运用抽象法分析、SWOT分析、相关分析及总量分析对腾冲县城市发展、房地产行业结构及项目本身进行了系统描述与评估。从企业所面临的政治环境、社会环境、技术环境和竞争环境中得出项目可行性及程度。 资本可行性论证是从规划控制性指标入手、开发成本核算、开发周期及销售周期、销售总收入及资金流量、投资风险等几个方面进行综合测算分析。 1.1.5项目建设规模和内容 本项目位于云南省腾冲县，紧邻万亩原生态绿化屏障区，总用地面积约200亩，拟建面积约20万平方米。根据政府的控制性规划指标，项目最高容积率规划不超过1.5。 1.1.6项目开发手续 项目用地取得：项目通过收购原企业获取用地，开发公司为腾冲实力房地产开发有限公司，使用年期70年。 结论：本项目土地手续已基本完成、总体方案正报建阶段。 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 根据市场调查，项目地块所属腾冲城市新老城区链接枢纽带，在新一轮的造城运动中有其独有的优势，预计区域未来几年房地产将进入飞速增长期，城市重心向新城区，地块增值潜力巨大。 1.2.2 项目建设进度 自竞得土地起三年分三期开发完毕，一期推出6.5万平米，二期推出7万平米，三期推出6.5万平米。项目计划于2010年7月完成规划设计方案，2010年8－9月份开始修建销售中心，同时报建、报规，2010年10-11月动工修建并开始接受预订。 1.2.3 投资估算和资金筹措 本项目开发建设总投资额为5.6亿元，采用循环滚动开发模式，本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款、施工队伍保证金和销售回款等。 项目资金筹措方案：自筹资金1.5亿元，向金融机构贷款0.5亿元。项目分三期滚动开发，银行贷款从房屋销售回款中归还。 保证措施：以竞得的土地使用权抵押贷款。 1.2